Har du ikke nok penge til at flip et hus? Prøv at flippe land med kun $ 1.000

Du er formentlig bekendt med ideen om at vende et hus: købe, fastsætte og sælge et hjem til en fortjeneste inden for en relativt kort tidsramme. Men vidste du, at du kan gøre noget lignende med ledige arealer og arealer? Faktisk, i nogle dele af landetdu kan begynde at skifte land med så lidt som $ 1.000.

Den strategi, jeg er ved at forklare, er en, jeg har brugt flere gange gennem årene. Her er hvordan jeg har tjent penge til at skifte land, samt hvorfor strategien virker - og hvordan man finder mulighederne i nærheden af ​​dig.

Min første fast ejendom fortjeneste

Jeg var 20 år gammel og boede i Michigan, da jeg så en 2,5 acre pakke jord til salg for 4.500 dollars. Det var på en stille grusvej en kilometer fra motorvejen. Jeg tilbød $ 3.500 - de fleste af besparelserne fra mit minimumsløn job - og ejendomsmægleren, der ejede det, var enig. (Lektion: Det kan ikke skade for at lave et lavt tilbud). Lukning omkostningerne beløb sig til omkring $ 100 (de var lavere da), så jeg investerede $ 3.600 i alt.

Jeg rensede ejendommen og skitserede en mulig indkørsel ved at lægge nogle døde træer ud. Fra en undersøgelsesmarkør i hjørnet sætter jeg pinde langs grænserne og malede toppe hvidt, opholder sig flere fødder inde i ejendomslinjerne for at være sikker, da jeg ikke er landmåler.

Land sælger lettere, når folk kan se, hvad de får og forestille sig, hvad der kan gøres med det. Omhyggeligt at markere ejendomslinjer (fortælle købere er dette et gæt, ikke en undersøgelse), rydde op på ejendommen og antyde, hvor en indkørsel kan gå, opnår det. Jeg tilbragte omkring fire timer at forberede ejendommen til salg.

Det håndmalede tegn, jeg nailed til et træ, sagde: "Til salg: 2,5 acres til $ 4.750: $ 250 ned og $ 100 per måned." To uger senere solgte jeg ejendommen og lukkede aftalen i en restaurant. Køberen betalte fuld pris.

Køberen betalte også 11% renter på de månedlige betalinger. Da balancen blev betalt fuldt ud nogle få år senere, havde min $ 3.600 investering gjort mig mere end $ 2.100 i gevinster og renter, selv efter de mindre transaktionsomkostninger. Det var ikke den sidste aftale jeg gjorde.

Hvorfor Denne Real Estate Strategy Works

Det hjælper med at rydde op på din ejendom, som de fleste sælgere ikke gør. Det hjælper også med at gøre det klart, hvor ejendomslinjerne er, en anden ting, som de fleste sælgere ikke gør. Men det mest afgørende skridt, hvis du vil sælge for mere end du har betalt, er at tilbyde nem finansiering.

I min første aftale sagde køberne ejendommen var overpris og renten for høj. Derefter lukkede de handlen alligevel til fuld pris. Hvorfor? De kunne lide pakken og kunne have råd til $ 250 nedbetaling og $ 100 månedlige betalinger. Med andre ord har de sandsynligvis ikke mange andre muligheder. Nu kan landet være værd $ 20.000, så jeg forestiller mig, at de er tilfredse med deres investering.

Uanset om det er biler, møbler eller fast ejendom, vil de fleste købere betale en højere pris, hvis det er nemt for dem at købe. Så her er hele planen i en linje:

Køb billigt til kontanter og sælg over markedsværdi til en lav nedbetaling og små betalinger med høj rente.

Find Billige Fast ejendom til Flip

Penny Hoarder har tidligere rapporteret om, hvordan man køber jord til $ 100 eller mindre ved at byde på eBay-auktioner. Der er også mange steder, du kan søge online for billige arealer og byggepladser. Her er tre til at overveje:

Realtor.com

Dette websted er orienteret mod homebuyers, og du kan kun søge en by ad gangen. Men hvis du indstiller søgekriterierne for "0" soveværelser og badeværelser og klikker på "Pris: Lav til Høj" i feltet "Sorter", vil partierne og landene sædvanligvis toppen af ​​listen over resultater.

Her i North Port, Florida, viser Realtor.com mange starter fra $ 2.200, og der er mere end 130 lister for under $ 5.000.

Land Watch

For at se billige ejendomme over hele landet skal du angive maksimalt $ 5.000 og derefter klikke på "United States" under "Narrow by Country" (de fleste lister er i hvert fald i USA). Sorter resultaterne for at liste de billigste først.

Filtrene virker ikke perfekt, så du kan se nogle udlejningsejendomme, eller en auktionsejendom vil dukke op i "fast pris" -resultaterne, men du kan stadig finde annoncer, der starter med mindre end $ 1.000 her.

Land og gård

Du skal vælge en stat for at søge, så for at teste webstedet valgte jeg Colorado med en maksimumspris på $ 5.000. Et af resultaterne på første side var 5 acres for 1.800 dollar.

Selvfølgelig er det nemmest at investere i nærheden af ​​hjemmet, så start med at kigge rundt i byen. Da mange sælgere ikke har deres ejendomme opført af en agent eller online, kører man rundt og ser efter tegn. Og tjek gratis reklamebureauer som Craigslist.

Når du har fundet en ejendom, du kan lide, finder du salgspriserne for lignende ejendomme ved at søge "for nylig solgte ejendomme" plus navnet på din by. Tilbyder mindre end hvad du mener, at landet er værd, hvilket gør det klart for sælgeren, at du betaler kontant og kan lukke når som helst.

Sælger med finansiering

Endnu mere end når du skifter huse, skal du være villig til at holde jorden i et stykke tid, fordi du aldrig ved, hvor lang tid det tager at finde den rigtige køber. Heldigvis er ejendomsskatter (din eneste udgift) minimal på rå jord.

For at sælge hurtigere, start forberedelserne, før du selv lukker købet. Lav et "til salg" tegn, forberede annoncer til Craigslist og få de nødvendige formularer til salg.

Du kan sælge ved hjælp af en "landkontrakt" (som jeg gjorde), som også kaldes en "kontrakt for gerning" på nogle områder. Kig efter gratis landskontrakter online. Du bevarer titlen til ejendommen, indtil den endelige betaling er foretaget, hvorefter du underskriver en handling for køberen.

Du kan også sælge med overdragelse af titel og lægge et pant på ejendommen. Hvis du ikke er sikker på, hvad der er bedre, hvor du bor, skal du tale med en advokat (på nogle steder er afskærmningsprocessen hurtigere for en eller anden form for kontrakt).

Det er op til dig og køberen at forhandle om en forskudsbetaling, det månedlige betalingsbeløb og renten. Bare husk at for at få den bedste pris, skal du gøre det nemt for køberen.

Det er muligt, at en køber stopper med at foretage betalinger, i hvilket tilfælde skal du afskrække kontrakten for at få din ejendom tilbage. Men i modsætning til et hus, der kunne blive affaldet, når du får det tilbage, er der mindre at gå galt med jord, så det er ikke så risikabelt at sælge med en lille forskudsbetaling.

Gør matematikken inden køb

Før du selv laver et tilbud, beregne, hvor meget det vil koste dig at købe en ejendom med lukning omkostninger, og har en salgsfigur i tankerne. Tage også hensyn til eventuelle salgsomkostninger. Du skal sigte mod at opnå et anstændigt samlet afkast efter alle udgifter.

Antag for eksempel, at du ser en masse annonceret for $ 5.000. Du regner med, at købs- og salgsomkostningerne løber omkring $ 500 (uden agentkommission, hvis du sælger alene). Din estimerede salgspris er $ 6.700, og du vil gøre mindst $ 1.500 plus renter efter udgifter, så du tilbyder $ 4.500 kontant og sælgeren er enig.

Antag nu, at du sælger den til $ 6.700 med $ 300 nede og betalinger på $ 282 per måned til 7% årlig rente. Køberen betaler saldoen på $ 6.400 om tre år. Efter udgifter har du foretaget en kapitalindtægt på $ 1.700 plus $ 740 i renter, for et samlet afkast på $ 2.440. Hvis du investerer kun et par dusin timer, kan det være en værdifuld aftale.

På virkelig billig jord skal du mindst fordoble din købspris ved salg. Selvom du køber et stykke jord til $ 1000 eller mindre, har du stadig mindst disse udgifter:

• Lukning af købet
• Optagelse af gerningen
• Ejendomsskat indtil du sælger
• Lukning af salget
• Optagelse af kontrakten
• Forbereder gerningen, når din køber betaler fuldt ud

De kan nemt tilføje op til $ 400 (eller mere), så selvom du sælger for $ 2000 - fordobler hvad du har betalt - og du tjener $ 200 i renter, får du stadig et samlet afkast på kun $ 800. Du vil sandsynligvis ikke forstyrre meget mindre end det.

Læs om, hvordan du opstiller en købsaftale og lukker en landekontrakt online. Jeg tog typisk skemaer fra tidligere tilbud og ændrede alle detaljer for at spare penge og har stadig ordentligt papirarbejde. Hvis du forbereder papirerne og derefter Har en advokat gennemgå alt og lukker aftalen for dig, både dig og køberen er beskyttet, men uden den ekstra bekostning af professionelt dokument forberedelse. Spørg en advokat om titelforsikring er nødvendig og normal, eller hvis en enkel titel søgning er tilstrækkelig, hvor du er.

Din tur: Vil du overveje at prøve at vende jorden til en fortjeneste, hvis du kan starte med et par tusind dollars eller mindre?