7 lektioner jeg lærte af at mislykkes i fast ejendom investering

Mange mennesker tjener penge til at investere i fast ejendom.

Men der er den rigtige version og og tv-versionen.

Jeg faldt til tv-versionen.

Baseret på lidt mere end en bog fra en selvudpeget superstjerne i fast ejendom, flød jeg frem og købte min første ejendomsinvesteringsejendom.

Det var et fuldstændigt fiasko.

Jeg lærte syv lektioner af den fiasko, og nu deler jeg dem med dig.

1. Hvis det lyder for godt til at være sandt, er det nok - og det var det!

Har du nogensinde hørt om en fyr ved navn Carlton Sheets? Han var en af ​​dem, der var i stand til at blive rigtige i real-estate-uden-virkelig-gør-noget guruer fra tilbage i 1980'erne og 90'erne.

Jeg ville ikke blive overrasket, hvis du ikke ved noget om ham - han har ikke været meget meget på det seneste. Han havde en række overbevisende tv-infomercials, samt betalte ejendomsinvesteringer og bøger og var ganske succesfuld i en årrække.

Min svigerfar købte mig en af ​​hans bøger, og efter at have læst det var jeg hooked. Jeg skulle være en ejendomsmægler millionær. Hold øje med Donald Trump, Jeff Rose er på din hale, og vil passere dig i den hurtige bane i bare et par år!

Det er i hvert fald det, jeg overbeviste mig selv.

2. Stick med det du kender og elsker

Bortset fra bogen fra Carlton Sheets var summen af ​​min akkumulerede ejendomsinvestering viden nul. Jeg havde aldrig investeret i fast ejendom, i hvert fald ikke bortset fra mit eget hjem.

Men hvis du nogensinde har set en af ​​de glimrende tv-infomercials om, hvordan du bliver rig, må du indrømme, at de er ret overbevisende. Jeg er en positiv, høj energi fyr, og jeg regnede med, at hvis nogen kunne få denne plan til at fungere, ville det være mig.

Men der var et problem med min tænkning: Ejendomsinvestering er ikke ligefrem min ting. Og det betyder alt!

Finansiel planlægning er, og jeg er over den. Det kan være den største lektion, jeg har lært af, at jeg ikke har investeret i fast ejendom. Hold altid fast i, hvad du kender og elsker, og lad de andre ting komme til andre.

3. Ægte tilbud er sværere at finde, end du nogensinde forestiller dig

Min svigerfar og jeg besluttede at vi ville gå ind i denne ejendomsinvesteringsvirksomhed sammen. Jeg var en erfaren penge fyr, og min svigerfar er en vellykket handyman. Det var det perfekte tandem for at investere i fast ejendom.

Jeg studerede Carltons bog og vidste, at "formel" for at købe en vindende investeringsejendom - købe en ejendom, som du med rimelighed kan forvente at modtage månedlig lejeindtægt svarende til mindst 1% af købsprisen.

Vi fandt en sådan ejendom. Budprisen var $ 120.000, og markedsdata viste at det kunne lejes for $ 1200 pr. Måned. Præcis 1%! Vi var på vej.

Men tv-infomercial formler og virkelighed blandes ikke. Vi købte ejendommen med en $ 500 alvorlig penge depositum. Jeg diskuterede derefter aftalen med min CPA, selv en ejendomsinvestor med mere end et dusin egenskaber. Han fortalte mig hurtigt, at vi overbetalt for ejendommen.

Det var et direkte slag mod maven - såvel som mit ego. Da vi lige lukkede på ejendommen, anbefalede han os at komme ud af det alligevel, at vi kunne. Med vores ejendomsmæglers samarbejde kunne vi rent faktisk fortryde aftalen.

Men jeg lærte noget andet for min CPA-ven. At finde bargain fast ejendom til investering er slet ikke let. Da hver anden fast ejendom investor i er på udkig efter tilbud, finder du dem aldrig på de sædvanlige steder.

Mere om det i Lektion nr. 6 nedenfor.

4. Aldrig overbetale for en ejendom

Denne ene er enorm. Du skal betale meget mindre for ejendommen, end det er sandt markedsværdi.

Ikke alene vil det give fortjeneste ved salg, men det vil også give dig en vis beskyttelse i tilfælde af at ejendommen har dyre og uventede reparationer.

5. Pengestrøm er alt - og du bedst beregner det rigtigt første gang

Glem 1% reglen, den månedlige leje skal faktisk være meget højere. Min CPA-ven informerede mig om dette, når vi lukkede på ejendommen, hvilket er da jeg generede mig faktisk at spørge ham.

Pengestrømme er også afgørende for succesen af ​​enhver ejendomsinvestering.

Lejen skal være tilstrækkelig til ikke blot at dække de månedlige omkostninger ved finansiering, ejendomsskat, forsikring og udlejerne betalt forsyningsvirksomhed, men det skal også give en fortjeneste samt en godtgørelse for nogle af disse uventede udgifter. Udgifter som et nyt tag eller en ovn.

Men whoodda troede? Absolut ikke mig, mens jeg stadig var i min "ekspertfase".

6. Søger efter tilbud på alle de forkerte steder

Når du søger at købe investeringsejendomme, vil du ikke finde rigtig gode tilbud i avisannoncerne (hvor jeg fandt min "aftale") eller endda på den lokale flere noteringstjeneste. Det er mere sandsynligt, at du vil finde en vindende ejendom gennem mund-til-mund og andre bagdørkanaler. Det er ofte et spørgsmål om at finde salg af uønskede ejendomme, inden de rammer markedet.

Problemet er, at ejendomsinvesteringer er meget konkurrencedygtige. Du er aldrig den eneste person derude, der leder efter den næste big deal. Af den grund kan alle de sædvanlige steder du måske finder ejendomme hurtigt afhentes, få der findes.

Vellykket fast ejendom investerer kræver meget tålmodighed og investering af tid. Du skal gøre en masse grave og kende mange mennesker for at finde de tilbud, der får det til at fungere.

7.Lad aldrig grådighed kontrollere dine handlinger

Så mange mennesker er blevet rige ved at investere i fast ejendom, der er svært at ignorere muligheden, selvom du ikke ved noget om det. Det hedder grådighed, og kombinationen af ​​store overskud og slick TV infomercials kan gøre det for godt til at blive ignoreret.

Men det er aldrig en beslutning, der er baseret på økonomisk virkelighed eller endog en rimelig evaluering af dit eget færdighedssæt. Det er udelukkende baseret på grådighed. Du ser store penge bliver lavet, og du vil i. Men at have lyst til at få det til at ske, er to meget forskellige ting.

Fra nu af holder jeg fast ved, hvad jeg ved, og forlader løftet om øjeblikkelig rigdom til de mennesker der skriver bøger om det.

Det er min historie. Har du nogensinde faldt for hvad der viste sig for at være en pengefrembringende ordning? Del og få mig til at føle mig bedre om min egen crash-and-burn.

Dette indlæg blev oprindeligt vist på Forbes.com.