Hvordan laver jeg over $ 250.000 om året i ejendomsinvestering (og jeg er kun 29)

For nogle år siden, efter at have set næsten hver eneste episode af Flip this House, Var jeg fast besluttet på, at jeg skulle være en fast ejendom mogul. Jeg husker at bage til en ven efter at have lavet mit første tilbud på en duplex, hvordan jeg planlagde at købe 10 flere udlejningsejendomme i det næste år. Reflekterende tilbage, jeg var en idiot.

Jeg overbetalt meget for min første ejendom og var heldig at komme ud af aftalen uden at miste penge.

Jeg var heldig. Jeg lærte hurtigt, at jeg ikke havde nogen anelse om, hvordan man virkelig tjene penge med fast ejendom.

Aldrig glemmer min ejendomsinvestering blunder, jeg blev grundigt imponeret da jeg mødte min ven Eric Moorman. Hvor passende, at jeg mødte Eric, da han kom til døren til mit gamle hjem, da vi forsøgte at sælge det "For Sale By Owner".

Han var en fast ejendom investor og fik os en leasing option aftale i tilfælde af at vores hus ikke solgte på det tidspunkt, vores drømmehus var komplet. Efter at have ansat en ejendomsmægler solgt vores hus ret hurtigt, og vi behøvede ikke at tage Eric op på sit tilbud.

Hurtig frem til nutid havde Eric ringet til mig og ønsket at tage mig til frokost for at høre om mine investeringstjenester. Jeg vendte hurtigt skriptet til ham, da jeg lærte, hvor succesrig han var med, er ejendomsbranchen.

Denne fyr er 29 år gammel, og hans ejendomssektor udgjorde over $ 250.000 sidste år.

Husk nu .... vi bor ikke i et stort storbyområde, hvor han flipper millioner dollar ejendomme. Vores største by (som det meste af USA ville kalde en "by") har en befolkning på godt 25.000. Det er det.

Som du kan se, er det smukt imponerende. Og han stopper ikke. Han planlægger at gøre mere end det i år. <Gå Eric, gå!>

Jeg ved, at mange mennesker er interesserede i at tjene penge i fast ejendom, især hvis du kan gøre det uden penge ned. Jeg har bedt Eric om at dele sin historie samt nogle strategier, som nogen kan gøre. Dette er hans første indlæg, og han planlægger at dele mere i fremtiden.

Indtast Eric .......

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Jeg har været fuld tid fast ejendom investor for de sidste tre år. Grunden til at jeg kom i gang var en blanding af desperat behov (jeg havde en kandidatgrad, kunne ikke finde et job og var BROK) og løftet om store overskud meget hurtigt med lidt eller ingen kendskab til virksomheden og ingen opstart af penge . Jeg var mere end kvalificeret til at opfylde disse krav.

Jeg havde aldrig taget en enkelt klasse på fast ejendom, havde ingen idé om, hvordan man fikser noget (endsige foretage et kompliceret rehab-projekt) og vigtigst af alt havde jeg ingen penge, jeg havde ikke engang eller ikke hvordan man investerer med 1000 dollars! Den ene fordel jeg havde gået ind i denne forretning var en far, der var en fantastisk mentor. Han voksede op, han var den underholdende iværksætter. Han var en C.P.A. om dagen og løb flere succesfulde virksomheder på siden. Jeg kiggede op til ham med absolut ærefrygt, og gør det stadig.

På mit laveste økonomiske punkt kom min far til mig og sagde:

"Eric, her er en check."

Jeg var en nylig kandidatkandidat, troede det var en gave, og var meget begejstret. Ordene, der kom ud af hans mund næste var nok den skræmmeste, men vigtigst, han nogensinde sagde til mig. Han sagde,

"Jeg annullerer din konto på min mobilplan. Her er nok penge til at få din egen plan startet, og resten er op til dig. "

Undskyld mig? Dette er ikke en check for at gå til stranden i en uge og slappe af før jeg starter jobjagten? Dette er ikke nok til at få mig de næste par måneder, indtil jeg finder min "drømme stilling i en karriere med en startløn på mindst 100 K?"

Denne check er grundlæggende en, "Jeg har rejst dig længe nok, og nu din på din egen check?" Det var præcis hvad tjekket var, og jeg blev tvunget til at synke eller svømme. Det er nøglen til min historie. Jeg havde ingen back-up plan. Jeg var nødt til at finde noget og få det til at fungere, eller jeg ville være præcis det, jeg altid frygtede, almindeligt. Tænker tilbage på disse dage, de var intet mindre end skræmmende, men de fik mig til at være den jeg er i dag, og jeg ville ikke ændre dem til noget.

Et par dage efter at min far gav mig checken, vidste han, at jeg var bange og gjorde alt, hvad jeg kunne for at finde et job og hurtigt. Han havde investeret i fast ejendom på siden i flere år og fortalte mig, at han troede jeg kunne være god til det. Da jeg så, at jeg ikke havde jobmuligheder, besluttede jeg at lytte til nogle af hans cd'er og læse et par af hans bøger. Den eneste ting, jeg husker fra alt, hvad jeg hørte og læste, var, hvor let instruktørerne gjorde, at Real Estate investerede sig. Arbejde 10 timer om ugen og lav seks figurer om året! Dette var det løfte de lavede, og jeg sprang først i hovedet.

Efter at have lyttet til CD'ens utallige gange og læst alt, hvad jeg kunne få fat i, besluttede jeg at det var på tide at prøve. Den første hindring jeg konfronterede var, at jeg ikke havde penge til at købe et hus. Glem den del, hvor jeg ikke havde nogen ide om, hvordan man skulle opbygge en aftale, forhandle med en sælger eller finde ud af, hvad i verden det var at gøre med et hus, hvis jeg købte det. Det var alle spørgsmål jeg var for naiv til at overveje i begyndelsen, men det jeg forstod meget godt var et simpelt faktum, jeg havde ingen penge til at købe noget, endsige et hus.

Imidlertid; alle de "guruer" lovede, at jeg ikke havde brug for penge eller kredit til at købe huse, desværre begyndte min start i fast ejendom at investere med leasingoptioner, valg og engrossalg. Når du hører, kan du købe huse uden penge, det er sandt. Jeg har gjort dette flere gange og lavede mange penge på det. Lad os se på nogle af de måder, som dette virker på, med nogle af de positive og negative for hver. Har jeg nævnt "guruer" glemte at sige, at der faktisk er negativer i ejendomsinvestering?

Før jeg kommer i gang, lad mig sige, at jeg kun vil give en yderst grundlæggende forklaring på disse ideer. Jeg kunne nemt skrive en bog om hver enkelt alene, men her er de bare knogler at investere uden penge eller kredit. Jeg har også en anden stor læsning på bedste kortfristede investeringer derude, så tjek det også!

Leje med mulighed for at købe

Den første køber en ejendom ved hjælp af en "Leje med et købsoption." Her lejer du en ejendom fra en sælger for en bestemt mængde penge hver måned, med eneretten til at købe ejendommen inden for en bestemt tidsramme. Der er ingen lukning ved starten af ​​denne transaktion, blot en kontrakt med angivelse af aftalen.

Nu hvor du har en kontrakt med din sælger, finder du en "lejer køber" for at flytte ind i ejendommen. Du underskriver en lejekontrakt med et valg at købe med dem, og derfor har du en sandwich leasing option. Din lejerkøber vil give dig et ikke-refunderbart depositum for deres eneret til at vælge ejendommen til en fast pris i et bestemt tidsrum og betale dig en månedlig lejekontrakt, mens de bor i ejendommen.

Som en sidebemærkning underskriver jeg aldrig noget eller foretager nogen fast ejendomstransaktioner uden min advokat, der gennemgår dokumenterne. Det er værd at de ekstra penge, stol på mig. Vi vil snakke mere om vigtigheden af ​​advokater i et andet indlæg.

Som jeg sagde, er der meget mere, der går i at sætte en Lease Option-transaktion sammen, men det er grundlæggende, hvordan det virker. Der er flere positive og negative til denne type transaktion. Lad os tage et øjeblik for at se på nogle få. Lad os først se på positive. Du har købt en ejendom uden penge og tjent penge fra din lejerkøber med deres ikke-refunderbare depositum samt deres månedlige betaling (Du skal altid tjene penge på den månedlige spredning mellem din køber og sælger.

Jeg har en regel på mindst $ 200 positivt cash flow en måned pr. Ejendom. Jeg har nogle så højt som $ 600, men som regel kan jeg have mindst $ 200 pr. Hus hver måned). I teorien vil din lejerkøber på et tidspunkt gå til en bank og udbetale dig, og du vil tjene en stor del penge, når han / hun gør det.

Her er virkeligheden, og noget du ikke vil høre på et flertal af Real Estate Investing seminarer, hvor den enkelte taler forsøger at sælge dig hans / hendes program. Nitten procent af tiden, dine lejere købere er B & C kredit købere. De er tiltrukket af dit "Rent til eget" -program, fordi ingen bank nogensinde ville låne dem penge. I denne økonomi og marked er disse købere overalt.

Virkeligheden er, få af dem (kun 10% i min erfaring) rent faktisk rydde op deres kredit og ender med at købe huset. Du vil også have et stort antal, som du vil blive tvunget til at udskyde og vil rive ejendommen op. Jeg siger dette for ikke at skræmme dig, men for at forberede dig, hvis dette er ejendomsmægleren, du vælger at forfølge. Hvis du gør dette, sørg for at få en enorm mulighed depositum til dækning af mistet husleje, advokat gebyrer og skader gjort til ejendommen.

Er der penge, der skal laves med Lease Options, ja. Hvis du finder den rigtige lejerkøber, uanset om han / hun køber huset, vil du tjene penge på Option depositumet og den månedlige leje spredning. Hvis du ikke er tvunget til at udskyde denne person, og han / hun ikke rive huset op, når de forlader, betrag dig selv heldig. Er Real Estate investering med Lease Options nemt? Ingen måde. Jeg har haft mere hovedpine fra Lease Options end nogen anden form for transaktion.

På den ene side har du en sælger råber på dig til at sælge deres hus og få lånet ud af deres navn; uanset hvor længe en tidsramme du skal få det gjort. På den anden side har du en B / C kreditkøber, der er langt mindre end motiveret til at gøre, hvad han / hun faktisk skal finansiere huset. Hvis du deltager i denne type transaktion, skal du have en tyk hud og være klar til at behandle retssager, hovedpine og nej hvor tæt på det fortjenestepotentiale du har fået lovet af "guruer". Jeg har over tyve leasingoptioner, der foregår på lige nu. Jeg gør dem stadig, men jeg er meget forsigtig og halvt tilbageholdende med at forfølge mere. Hovedårsagen til dette er, at der er lettere penge til at blive lavet i fast ejendom, og jeg vil vise dig ikke kun hvad det er, men hvordan man gør det på den rigtige måde.

Mulighed for en ejendom

En anden måde at tjene penge i fast ejendom investerer uden penge eller kredit er at "option" en ejendom. Denne type transaktion ligner en Lease Option, men også meget anderledes. Overvej det en lejekontrakts fætter, hvem er meget varmere og sjovere.

Her er den enkle forskel mellem de to. Med en Lease Option har sælgeren aftalt at tage en månedlig betaling for et bestemt tidsrum, med en fast købspris, der kommer til et tidspunkt i fremtiden. Jeg accepterer ikke mindre end 5 år for disse transaktioner og forsøger at få ti år. Med en "Option" for at købe en ejendom accepterer sælgeren ikke månedlige betalinger. De har simpelthen givet dig eneret til at købe en ejendom til en bestemt pris i en vis periode.

Hvorfor vælger en sælger den ene over den anden?

Lad os se på nogle få omstændigheder og grunde, der kan overtale en sælger til at beslutte på den ene eller anden måde.

Med en mulighed kan sælgeren fortsætte med at bo i huset. Samtidig vil han / hun fortsætte med at foretage den månedlige betaling og tage sig af al vedligeholdelse og reparation. Sælgeren ønsker måske ikke at acceptere månedlige betalinger, med ideen om, at en anden bor i deres hus. Mens de måske er motiverede til at sælge, kan tanken om at andre spiser middag og gå rundt nøgne, hvor de opvokser deres børn, være for meget, for at de kan håndtere. Desuden kan de ikke have den tid, der kræves for en lejekontrakt. Hvis en sælger er ti måneder tilbage på deres betalinger med afskærmning banker på døren, og du (investor) ikke vil udbetale disse betalinger, men der stadig er en TON af egenkapital i huset, kan et valg være din eneste valg, uden at betale kontant.

Med en sund "Option" har sælgeren intet at tabe. Du har en vis mængde tid til at købe deres hus, som du kun vil gøre, hvis og når du finder en køber til en højere pris, end du har mulighed for. I denne type transaktion er din målgruppe ikke B / C kreditkøberen, men snarere den enkelte med kontanter eller evnen til at gå til en bank og få et lån.

Positiverne for dette er for dig investor: Du har ikke at gøre med lejere købere, reparationer efterladt af lejere købere, vred sælgere, udsættelser, retssager, månedlige betalinger uden lejer køber ...... listen fortsætter og fortsætter. Negativet er, at du slet ikke foretager nogen penge, medmindre du med succes finder en kvalificeret køber inden for den tildelte tid i din mulighed for at købe. Sælgeren nyder godt af, at de ikke betaler nogen fast ejendomskommission, og de har det privilegium at bo i huset, mens du forsøger at sælge det.

Sælger Engros

En tredje måde at tjene penge på fast ejendom faktisk kan kræve investor at have kontanter, selvom det ikke er nødvendigt. Denne teknik er langt den bedste og nemmeste måde for nye, uerfarne investorer at lave "hurtige" penge i Real Estate. Faktisk er dette langt den bedste og nemmeste måde for veteran og erfarne investorer at lave "hurtige" penge i Real Estate.

Engroshandel er kunsten, og jeg bruger det pågældende ord med vilje til at kunne nøjagtigt værdi en ejendoms potentielle værdi og købe den så lavt, du kan hurtigt sælge den til kontanter til en anden rehabber eller slutbruger uden at det er nødvendigt at fastsætte noget , uanset hvor god eller dårlig ejendommens tilstand er.

Nu kan du sige, jeg har ikke brug for kontanter til dette. Jeg kan simpelthen vælge ejendommen til en engrospris og så sælge den til en rehabber eller slutbruger. Du er helt korrekt, men at få en ejer til at acceptere en engrospris er sjælden. Du vil lave 100 engros tilbud til ejere, før en er accepteret. Hvor du vil have meget bedre lykke er at købe foreclosures fra banker.

Mens et flertal af dine oprindelige tilbud stadig vil blive afvist af banker, er de meget mere tilbøjelige til at acceptere et engrossalg. De vil også aldrig tillade dig at vælge ejendommen. De accepterer kun kontanter og vil endda kræve, at du har Bevis for Fonde, før de selv ser på dit tilbud. Hvis du kan maven høre flere gange om dagen og vedligeholde en konstant opfølgningsfil med alle engros tilbud lavet, vil du tjene flere penge i Real Estate end de fleste "house flippers", du ser på tv.

Penge kan laves i fast ejendom på flere forskellige måder. Jeg vil aldrig hævde en bestemt teknik er ikke værdig til din tid. De arbejder alle, nogle bare bedre end andre. De smarteste og bedste investorer fokuserer ikke deres tid udelukkende på udlejning eller rehabilitering. De svinger aldrig en hammer eller laver rehab selv. De bedste og mest succesrige fast ejendom investorer er dem, der fokuserer på at være transaktion ingeniører og bliver forhandlinger, forhold til andre investorer og acceptere det faktum, at de rigtige penge er lavet i skubbe papir, ikke hammering negle.

Når du vokser i din ejendomsinvesteringskarriere, vil du altid have en konstant portefølje af forskellige typer transaktioner på samme tid. Nogle investorer fokuserer på en bestemt strategi og tjener mange penge. Men jeg vil hellere have viden om at tage en aftale, der kom min vej og omdanne den til kontanter.

Jeg har konstant en stabil strøm af grossister, leasing muligheder, rehabs, nybyggeri og alt andet, jeg kan få hænderne på. Som tidligere nævnt Alle disse strategier (og mange flere, jeg ikke har nævnt i denne artikel) har deres plads og kan tjene penge. Men for den nye investor, der er død for at få millioner af dollars lovet af "Guruer", fokuserer på Options og Wholesale-tilbud.

Sandheden er, at have kontanter er ikke nødvendigt for at tjene penge i fast ejendom investere, men det gør processen nemmere. Som du avancerer i din karriere, vil du gerne finde en måde at erhverve nogle penge på, uanset om det er fra private penge långivere eller banker. Transaktionerne er renere og med erfaring har du tillid til at ordentligt håndtere en aftale, og de risikerede penge vil stige.

Men for nu skal du lave et rod med så lille risiko som muligt og holde troen på, at der er en check i slutningen af ​​tunnelen. For mig var den første check jeg tjente lille, men det gav mig selvtillid til at fortsætte. Det var rart at se de større checks for at følge efter. Jeg lover, de var ikke let at komme forbi, men med den rette træning, hårdt arbejde og lidt held og lykke, kan det nemt være dit navn på disse checks. Lad mig vise dig hvordan man kommer derhen.