Hvordan ingen omkostningsrefinansierer arbejde

Med renterne så lave, og går lavere om dagen, tænker mange på refinansiering af deres hjem. Et ploy, som realkreditinstitutter bruger til at stimulere refinansiering er "No Cost" Refinance. De fleste ved at få et realkreditlån indebærer omkostninger: gebyrer, escrow, vurdering osv. Når du beregner dit afkast på refinansiering, ser de fleste på besparelserne realiseret i forhold til disse omkostninger. Men nu er der virksomheder, der frafalder disse gebyrer - til en pris.

Den gamle skole Refi Math

Når du refinansierer, skal du betale alle slags gebyrer. Her er en sammenfatning af nogle fælles gebyrer og deres beløb for et $ 400.000 lån.

• Oprindelsesgebyr: $ 1.190
• Forudbetalt interesse: $ 384
• Oversvømmelsesforsikring: $ 19
• Skat gebyr: $ 65
• Escrow: $ 450
• Optagelse: $ 25
• Dokafgift: $ 20

Største beløb: $ 2.153

Det er mange gebyrer. Så hvis du skulle få dette lån refinansieret, ville det koste dig $ 2.153.

Lad os sige, at din nuværende sats var 5% for en 30-årig fast, og du skulle sænke den til 4% for en 30-årig fast.

De nuværende månedlige betalinger vil være $ 2.147. Hvis du refinansierer til 4%, vil din nye månedlige betaling være $ 1.910 - en besparelse på $ 237 per måned. Så ville du få dine penge tilbage på bekostning af refinansieringen i omkring 9 måneder.

Det er vigtigt at huske på, at du kan tilføje til lånets løbetid - hvis du var to år i, er du nu tilbage til et 30-årigt lån - så dette spiller en rolle i den reducerede sats. Som sådan betaler du renten på længere sigt, men da det er lavere, gemmer du normalt her.

Ingen Cost Refi Math

Lad os antage den samme lånestruktur som ovenfor med de samme gebyrer. Med en gratis refinansiering får du aldrig den bedste sats, du betaler en højere sats. I det væsentlige bliver dine gebyrer rullet ind i renten, og selskabet vil blive betalt tilbage gennem de højere rentebetalinger.

Så hvis du ville have en omkostningseffektiv refinansiering, ville du højst sandsynligt kun kunne få en kurs på 4,5%. Det ville sænke din månedlige betaling til $ 2.027, hvilket stadig er en besparelse på $ 120 pr. Måned. Men her er det, hvor det er vigtigt, at du ser på den samlede rente, der betales, og se den aftale, du virkelig får.

Samlet rente betalt til 4%: $ 287.478

Samlet rente betalt til 4,5%: $ 329,626

Det er vigtigt at forstå, at dette er over 30 år, og de fleste virksomheder vil sælge dit lån inden for 1 år, så de ikke fuldt ud vil forstå denne forskel. Som sådan vil de beregne nettopåværende værdi af dine betalinger for at få en mere realistisk nuværende figur.

NPV ved 4%: $ 10.811

NPV ved 4,5%: $ 11,869

Hvilket er billigere op foran?

Nu hvor du ser matematikken, hvilket er billigere foran? Jo bedre tilbud på forhånd er faktisk den omkostningsgunstige refinansiering, fordi NPV er 11.869 dollar, men pengene bruges til dine gebyrer, så banken ser kun 9.716 $ (11.869 - 2.153 dollars).

Du skal huske, at mægleren vil få deres provision, og banken vil realisere deres nuværende fortjeneste baseret på dette tal. Så ved at gøre dem til at betale dine gebyrer, får du bedre ud end banken.

Men i løbet af lånets løbetid taber du, fordi du betaler $ 42.148 mere i renter. Og hvis du beregner NPV på $ 42.148 over 30 år, med en rabat på 0,5% (forskellen mellem de to), værdien hvis negativ, hvilket betyder at du ikke vil modtage afkastet af pengene for at gøre op for det, og at det ikke er den optimale beslutning.

Bundlinie

Den nederste linje er, at du normalt skal betale dine egne omkostninger for at få den laveste pris. Men du bør stille dig selv disse spørgsmål:

• Hvis det er gratis, og det er lavere end hvad du betaler nu, hvorfor ikke?
• Hvis det er gratis, og satser går ned endnu mere, kan du lave en omkostningsfrit refinansiering igen og spare endnu mere?
• Hvis det er en investering, og dine lejere betaler din interesse, bør du endda passe så meget, især hvis det er gratis?