The Must Read Property Guide til køb afskærmet hjem og tjene penge ... Alvorlige penge 💲💲💲

Dette er den anden rate fra min kammerat Eric Moorman, som jeg anser for at være et ejendomsinvesteringsgeni. Sørg for at tjekke hans første indlæg "Hvordan laver jeg 250.000 dollar om året at investere i fast ejendom", Hvis du savnede det. Også, hvis du vil lære mere om ejendomsinvestering, skal du sørge for at abonnere på vores gratis nyhedsbrev nedenfor.

Det er ingen overraskelse; der er mange afskærmninger på ejendomsmarkedet lige nu.

Det er heller ikke nogen overraskelse, at disse huse kan købes med stejle rabatter.

Faktisk er Foreclosures efter min mening det hotteste, der går i ejendomsinvestering.

Markedet er fyldt med dem, og bankerne holder tusinder tilbage, for ikke at oversvømme markedet endnu mere. Som de fleste af jer ved, er banker ikke forretningsmæssigt forbundet med fast ejendom. De er i forretningen med at låne penge.

Når en bank får en afskærmning, er det et giftigt aktiv på bankernes bøger. Nu, mere end nogen anden tid i historien, dumper bankerne disse giftige aktiver for pennies på dollaren.

Før du afslutter dit dagjob og beslutter, at du bliver rig på at købe og sælge Foreclosures, ved dette:

Ordet Foreclosure betyder flere forskellige ting og har flere forskellige faser. Afhængigt af, hvilken fase af afskærmning et hus er i, afhænger af den risiko, du vil tage på. Lad os se på de forskellige stadier af afskærmning og positive og negative til at købe i hvert trin.

Før du læser yderligere, forstår du, at hver stat håndterer Foreclosures forskelligt. De tidslinjer og eksempler, jeg giver nedenfor, er ikke nødvendigvis standard for hvor du bor.

Forudskæringen

Den første fase af afskærmningsprocessen er kendt som Pre-Afskærmning. Det betyder, at den person, der ejer pantet, står bag på deres betalinger. Afhængig af banken kan betalingerne være mellem 3-12 måneder bagud. Ja, nogle banker starter ikke perioden før afskærmning i 12 måneder!

På dette stadium lever ejeren stadig i huset. Renter og sanktioner er på deres lån, men det eneste der virkelig sker er, at deres kredit score går ned (hurtigt), og de får mange breve i posten fra banken. Banken har ikke besluttet at gå fuldstændig blæst afskærmning endnu, da de forsøger at arbejde noget ud med boligejeren og spare sig selv de meget høje omkostninger ved afskærmning processen.

Den positive til at købe på dette stadium af afskærmningsprocessen har du selvfølgelig en motiveret sælger. Afhængigt af deres situation kan de være villige til at sælge deres hus meget billigt for at undgå afskærmning og spare hvad de kan for deres kredit.

Det negative er, at de måske ikke har meget egenkapital i huset, og derfor kan deres motivation ikke være en faktor. Det gør ikke en investor noget godt at købe et hus, når det er værd, hvad sælgeren skylder på det (eller som det er tilfældet med mange ejendomme på dette marked, er huset ikke værd, hvad sælgeren skylder).

du ser efter motivation, men du laver køb på egenkapital.

Uden at komme for dybt ind i investeringsstrategi, ved at i nogle tilfælde kan det være umagen værd at udligne kriminelle betalinger og købe huset med kreativ finansiering. Vi vil ikke diskutere det i dette indlæg, men ved, at det er en levedygtig mulighed, og vi diskuterer i fremtidige stillinger.

The Short Sale

Næste fase i afskærmningsprocessen er, når du kan købe huset på et kort salg. En kort salg er, når banken er villig til at tage mindre for huset end hvad der for tiden skyldes på ejendommen. Der er ingen fastsat tidsperiode for, hvornår et hus går fra Pre-Foreclosure status til banken er villig til at lave et kort salg på det.

Når banken har besluttet, at det vil tage et kort salg, er det grundlæggende kommet til den konklusion, at den nuværende boligejer ikke vil kunne klare deres tilbagebetalinger og fortsætte med pantet. Den eneste grund til, at en bank accepterer et kort salg, er at afstå fra den lange proces og høje omkostninger til at foreclose på det misligholdende pant.

Der er et par positive og mange negative til at købe i denne fase af afskærmning. Nogle investorer elsker at købe på dette tidspunkt, men som du vil se, er det meget arbejde, tager en meget stor tid og producerer sjældent en aftale.

Positiverne for at købe et hus som et kort salg er dette, du kan få en meget stejl rabat .... Det handler om det!

Negativerne er følgende: Den nuværende boligejer skal ansøge om et kort salg, der sender mange økonomiske oplysninger, der grundlæggende overbeviser banken om, at de ikke længere er i stand til at betale deres pant.

Dette tager for evigt!

Når huset er godkendt til en kort salg, skal den nuværende ejer acceptere din pris og derefter sende den til banken for godkendelse. Denne proces tager også for evigt (flere måneder). En kort salg kan nemt tage 6-9 måneder at gå igennem, og jeg har set tilfælde, hvor det tog over et år.

Her er den skræmmende virkelighed af kortsalg, det kan være helt i slutningen, og du tror, at den aftale, du har arbejdet med i måneder, er ved at gå igennem og BOOM, afviser banken det. Der er penge, der skal laves i Short Sales, men det er bestemt ikke en metode til at basere din investeringsvirksomhed rundt.

Til auktionen

Den tredje fase af afskærmningsprocessen er, når ejendommen bliver auktioneret på retsstedets trin. Dette er den farligste tid at købe, og kun krydrede investorer bør forsøge at købe på auktionshuset auktion!

På dette stadium har banken gennemgået lovligheden af afskærmningsprocessen, og huset går op til auktion. Banken vil sende en repræsentant for at byde i det mindste, hvad der skylder på ejendommen, og enhver der er villig til at betale over det, der kan købe huset.

Positiverne herom er, at hvis der er et ton af egenkapital i huset, kan du få et skud på at få en god handel. Her er negativerne. Den enkelte kan ofte stadig være i huset på dette stadium! Selvom du køber det, kan de affald det som de forlader. Derfor har du ingen måde at beregne, hvad dine reparationer vil være på huset.

Også på dette tidspunkt fjerner banken ikke nødvendigvis alle panter fra ejendommen. Du kan købe huset og opdage, at der er en mekanik lien, en lien fra byen eller forskellige andre ledsager, som du nu har arvet.

Hver stat har også en indfrielsesperiode for den tidligere hjemsejer for at indhente realkreditlånet og alle gebyrer, efter auktionssalget.

Indrømmet, dette er meget usandsynligt, men det er noget at overveje. Også på retsstedets trin er køberen forpligtet til at lægge en stor sum penge ned som depositum, med et meget lille vindue for at komme op med den resterende saldo.

Hvis du ikke er en kontantkøber, har du svært ved at købe disse ejendomme. Endnu en gang er der penge, der skal købes ved at købe boliger på auktionshuset, men det er meget farligt, og der er flere ting, du måske opdager, når du køber ejendommen, der helt ændrer de økonomiske udsigter for aftalen.

Hvis udtrykket "køber pas" altid var hensigtsmæssigt, er det når man køber på retsstedets trin!

REO ... Speedwagon? Ikke helt

Det sidste stadium af afskærmningsprocessen er min favorit. Dette er det punkt, hvor huset bliver en "REO." Når en auktion på retsbygningen finder sted, og ingen byder mere end bankerne byder, går ejendommen tilbage til banken og bliver en REO eller "Ejendomsejendomme"Ejendom.

På dette tidspunkt har banken behandlet dette giftige aktiv i et stykke tid uden penge at komme ind og kun penge går ud! Du skal forstå bankernes omkostninger, for at forstå, hvorfor de er yderst motiverede til at sælge disse ejendomme.

Som tidligere nævnt har banken i lang tid haft dette misligholdte aktiv på deres bøger. De har brugt penge på advokatsalærer, ejendomsbevarelse, forsikring mv. De fleste store banker har tusindvis af disse misligholdte aktiver, og de har brug for dem fra bøgerne dårligt.

Positiverne for at købe på dette stadium er mange. For det første, når ejendommen er en REO, når banken sælger ejendommen, er de forpligtet til at levere en ren titel og fjerne alle panter. Derfor vil du ikke have nogen overraskelser, når du har købt huset.

Også ingen vil bo i huset på dette tidspunkt. Banken har set, at de tidligere ejere har forladt ejendommen, uden chance for at indfri deres lån. Negativet til at købe på dette tidspunkt er, at de tidligere ejere ofte forlader huset i dårlig stand. Afhængigt af hvordan du ser på det, er det måske ikke noget negativt. Jo værre tilstand en ejendom er i, desto bedre rabat. Når du bliver god til at estimere reparationer, er det simpelthen en faktor, der går ind i dit tilbud.

Dette kan overraske dig, men som investorer betyder huset meget lidt, når det kommer til at få en check.

Jeg siger ikke, at ejendommens tilstand spiller ingen rolle, når man beslutter at forfølge en investering, men husets tilstand er ikke hovedfaktoren.

Mit punkt er, ikke gå væk fra huse, der lugt som kattepæle eller er i dårlig form, der er penge der! Mange af de nuværende huse på markedet vil ikke kunne finansieres gennem en bank på grund af deres tilstand. Dette tjener kun som en bonus for dig, investor!

Fra denne skrivelse rummer Fannie Mae, Freddie Mad og FHA alene næsten 250.000 REO-boliger. Som investor er afskærmningsmarkedet absolut noget, du skal være opmærksom på.

Mens der er forskellige stadier af afskærmning og hvert trin bærer en anden risiko, giver hvert trin også mulighed for at skabe en enorm mængde rigdom. Mens der er flere veje til at fokusere på, når man forsøger at tjene penge på fast ejendom, på dette marked, kommer få få tæt på magten til at udnytte egenkapitalen ud af de bankrelaterede REOs.