Hvorfor Leje Ejendomme er en fantastisk måde at diversificere dine investeringer 💲💲💲

De fleste finansielle rådgivere, tv-shows om penge, og selv kollegier lærer folk at investere penge på aktiemarkedet. Fast ejendom nævnes sjældent som et køretøj til at investere dine penge, undtagen når man køber en personlig bolig i stedet for at leje en. Jeg føler mig at investere i fast ejendom med udlejningsejendomme er en af de bedste måder at investere dine penge på, samt en af de bedste måder at gå på pension tidligt. Jeg er forspændt mod fast ejendom siden jeg er i ejendomsbranchen; Jeg driver et ejendomshold på 10, har 11 langsigtede udlejningsejendomme, og jeg retter og flip 10-15 boliger om året. Men jeg har gjort en masse forskning på de bedste pension og velstand bygning køretøjer; for mig blokerer fast ejendom de andre muligheder ud af vandet. Hvorfor investerer ikke flere mennesker i fast ejendom, hvis det er så godt? Det kræver meget uddannelse og lokal markeds viden at være en vellykket ejendomsmægler, det er ikke let at investere i fast ejendom.

Når du investerer i udlejningsejendomme, skal du investere for pengestrømme og ikke påskønnelse

En af de største fejl, som investorerne gør, når de køber huslejer, køber de et hus og håber, at det vil sætte pris på. Hvis du køber et hus til kontanter, får du nok ikke problemer med at købe ejendomme til værdsættelse, men de fleste af os har ikke penge til at købe en leje. Hvis du investerer i pengestrømme, behøver du ikke en udlejningsejendom at værdsætte for at få gode afkast. Pengestrøm er den mængde penge du laver på en udlejnings ejendom hver måned efter at have betalt alle udgifter. Hvis du køber den rigtige ejendom til den rigtige pris og ikke er i et område med uhyrlige boligpriser, bør du være i stand til at finde en udlejningsejendom, som pengestrømme.

Jeg er professionel i ejendomsbranchen, og mine afkast kan være højere end de fleste. Jeg ejer 11 langtidslejemål, og de leverer over $ 60.000 om året i cash flow efter alle udgifter. Jeg købte min første lejebolig i december 2010, og jeg vil købe 100 lejeboliger i januar 2023. Den store del om de $ 60.000, jeg laver hvert år, er, at det vil vare så længe jeg ejer mine lejeboliger, det vil faktisk øge over tid, da jeg betaler pant og inflation betyder, at lejerne stiger. Med aktiemarkedet er vi nødt til at bekymre sig om hvor længe vi vil bo i pension, så vores penge løber ikke ud. Med udlejningsejendomme behøver du aldrig at bekymre dig om dine penge løbende, medmindre du sælger ejendommene.

Hvordan regner du med cash flow på udlejningsejendomme?

Mange investorer glemmer at regne med alle de omkostninger, der er forbundet med en udlejnings ejendom. Der er mange flere omkostninger end blot pantbetalingen. Her er en pause ned af de mest almindelige omkostninger:

Realkreditlån: Hvis du har et lån, vil du have pantbetalinger, det er nemt!
Skatter og forsikringer: Skatter på fast ejendom varierer meget i forskellige stater og byer. Jeg betaler omkring .05% af værdien af et hjem i Colorado, men andre områder kan betale 10 gange mere end det. Hvert hjem skal have forsikring på det for at beskytte mod brand, oversvømmelse mv. Hvis du har et lån i hjemmet, er der en god chance for, at forsikringen og skatterne vil blive medtaget i pantbetalingen i form af en escrowbetaling.
HOA-afgifter: Hvis du køber en bolig eller et hjem i et HOA, skal du betale gebyrer og tegne dem.
Vedligeholdelse: Vedligeholdelse er noget, mange investorer vurderer eller ikke skøn overhovedet. Selvom du køber et hus, der er helt ombygget, bliver det nødvendigt med vedligeholdelse. Lejere er ikke altid lette på boliger og ting går i stykker. Jo ældre et hjem er jo mere vedligeholdelse, der bliver påkrævet. Jeg har en tendens til at antage, at 10-25 procent af mine lejemål vil gå i retning af vedligeholdelse afhængigt af alder og tilstand af mine huslejer.
Ledige stillinger: Mange investorer glemmer også at tage stilling til ledige stillinger, hvilket er gange, hvor din lejemål ikke udlejes og ikke giver nogen indkomst. Du kan få held og have lejere, der bor i en ejendom i 5 år og altid betale leje til tiden. Tæl ikke på det! Jeg tegner mig for 10% af mine lejemål for at gå i ledige stillinger.
Ledelse: Hvis du ikke ønsker at administrere dine udlejningsejendomme, kan du ansætte en ejendomsadministrator. Typiske omkostninger for en ejendomsadministrator kan variere fra 8 til 12 procent af de samlede lejemål, og nogle virksomheder opkræver leasingafgifter. Hver gang de leaser en ejendom, vil de opkræve ejer 1/2 til en hel måned leje.
Utilities: Hvis udlejer skal betale forsyningsselskaber skal disse også beregnes. På min enkeltfamilie huslejer betaler lejerne alle forsyningsselskaber.

At regne alle disse omkostninger er ikke let, men jeg har lavet en cash flow calculator på min blog, der gør det meget nemmere. Denne regnemaskine hjælper dig med at bestemme vedligeholdelsesomkostninger baseret på alder og tilstand af et hjem og det er gratis! Nedenfor er omkostningerne forbundet med en af mine udlejningsejendomme og beregnet kontantstrøm.

Leje pr. Måned: $ 1.500
Mortgage betaling inklusive renter og princip betale ned: - $ 421
Skatter: - $ 75
Forsikring: - $ 55
Vedligeholdelse: - $ 225
Ledige stillinger: - $ 150
HOA: - $ 0
Hjælpeprogrammer: - $ 0

Kontantstrøm: $ 574

Hvis du køber en udlejnings ejendom, der har negativt pengestrømme, slutter det normalt ikke godt. Det bliver virkelig gammelt at betale penge ind i et hus hver måned, der skal være en investering. Hvis du nogensinde har brug for at sælge huset, vil det være svært, fordi det har negativt pengestrømme. De fleste investorer ønsker ikke negativt pengestrømme, og hvis boligen er lejet, vil det være svært at sælge til en ejerbesat køber.

Hvor mange penge har du brug for at købe udlejningsejendomme

Den største adgangsbarriere i udlejningsvirksomheden er de penge, der kræves af lejeboliger og at finde gode udlejningsejendomme.Hvis det var let at gøre 10, 15 eller endog 20 procent på cash flow alene med huslejer, ville alle gøre det. Når du køber en lejebolig med et lån, vil næsten alle banker kræve mindst 20% ned. Du skal muligvis også betale lukkekostnader, som kører ca. 3% af ejendommenes købspris, selvom du kan bede sælgeren om at betale dem, der reducerer dine kontanter til ejendommen. Hvis et hjem har brug for reparationer, skal du også betale for dem, før det kan lejes. Ejendommene jeg køber koster mellem $ 80.000 og $ 130.000, og jeg sætter normalt mellem $ 25.000 og $ 30.000 i dem.

Hvis du ikke har så mange penge eller bor i et område med højere priser, der kræver mere penge, er der måder at købe med mindre penge. Den nemmeste måde at købe en lejebolig med mindre penge ned er at købe som ejerbeboer. Når du køber som ejerindehaver, skal du bo i hjemmet i mindst et år, så kan du leje ejendommen. Ejere beboere kan købe et hus uden penge ned ved hjælp af et USDA landdistriktsudlån eller et VA-lån. Brug af FHA eller konventionel finansiering ejer ejerne kan købe et hjem med så lidt som 3,5% nede.

Køb lejeboliger under markedsværdi

En af de store fordele, fast ejendom har over de fleste investeringer er, at du kan købe ejendomme under markedsværdien. Med aktier kan du købe virksomheder, som du mener er undervurderet af markedet, men du kan ikke købe dem under markedsværdien. Du kan købe ejendomme under markedsværdien af flere årsager.

Et hus er en afskærmning eller kortsalg, og banken ønsker at sælge den hurtigt
Et hjem har brug for en masse arbejde, og enhver, der køber den, vil have en stejl rabat på det involverede arbejde og risiko, og hjemmet kan ikke kvalificere sig til finansiering
Sælgeren er ikke vidende om markedspriser og lister deres hjem under markedsværdien (boliger er meget sværere at værdi end aktier)
En ejendom sælger et hjem, og de vil slippe af med det så hurtigt som muligt
Et hjem sælges på auktion med begrænset eksponering og kun til kontantkøbere

Jeg køber alle mine udlejningsejendomme og reparerer og flipper langt under markedsværdien. Jeg vil have min udlejningsejendomme mindst 20% under markedsværdien og i visse områder, der har en høj leje til værdiforhold. Mit typiske hus lejer for $ 1.200 til $ 1.500, og som jeg nævnte omkostninger fra $ 80.000 til $ 130.000 med de lavere prissatte huse kræver flere reparationer end de dyrere. Når jeg køber et hus 20% under markedsværdien, laver jeg næsten hele mine pengeinvesteringer, så snart jeg underskriver lukkedokumenterne. Jeg øger også min pengestrøm ved at købe under markedsværdi, men det tager flere penge, når jeg skal reparere et hjem.

Hvor svært er det at finde gode udlejningsejendomme?

Investering i udlejningsejendomme lyder helt rigtigt? Nu har du fået den hårde del, at finde ejendomme, der vil pengestrømme og kan købes under markedsværdien. Jeg er heldig at jeg er i et område i nordlige Colorado, der har gode leje / værdi forhold og anstændigt prissat boliger. Nogle af jer læsning kan være i områder hvor omkostningerne til at købe et hus er fire gange så højt, og lejerne kommer ikke tæt på cash flowing. Det første skridt i at investere i udlejningsejendomme er at identificere de bedste steder at købe. I nogle tilfælde må du muligvis undersøge andre kvarterer eller byer, der giver mening at investere i. En af de sværeste dele af at købe ejendomme er at finde den rigtige placering. Det første skridt er at spørge nogen, du ved, hvem der er i branchen, hvor et godt sted at købe huslejer kan være. Tjek derefter området ved hjælp af cash flow-regnemaskinen for at afgøre, om du kan tjene penge der. Hvem spørger du?

Ejendomsmæglere: Du skal bruge en god agent på et tidspunkt, og du kan aldrig begynde at se for tidligt. Nogle gange er de bedste agenter unge og uerfaren, men villige til at arbejde hårdt for at få tilbud udført.
Titelvirksomheder: De ser, at investeringsejendomme bliver købt og solgt hele tiden.
Långivere: de ved, hvor investorerne de arbejder med, køber boliger.
Ejendomsadministratorer: Du kan også have brug for en ejendomsadministrator på et tidspunkt, men de ved hvor god leje til værdiforholdsområder er.
Investorer: Hvis du ved, er investorer ikke bange for at spørge dem. Hvis du ikke ved noget, skal du kigge op på lokale REIA møder i dit område og begynde at deltage i møderne.

Når du har identificeret et godt område til lejeboliger, skal du finde ejendommene. Først skal du bedre tale med en långiver for at sikre, at du kan kvalificere dig til et lån og købe en i første omgang! Når du leder efter udlejningsejendomme, skal du have en ejendomsmægler, der er villig til at arbejde hårdt for dig. Det betyder, at de vil vise dig huse meget hurtigt og skrive tilbud meget hurtigt samt finde dig tilbud. De fleste erfarne agenter har måske ikke tid til at give dig den opmærksomhed, du har brug for. Derfor foreslog jeg at bruge en ung agent, der er fuld af ambitioner og har masser af tid på deres hænder. Denne agent skal også kunne pege på dig en långiver for at blive kvalificeret til. Når man ser på at købe udlejningsejendomme under markedsværdi, se efter auktionsejendomme, ejendomme, REO'er, kortsalg og traditionelt salg. På dagens marked er det vigtigt at handle hurtigt! Det er derfor, du har brug for en agent, der kan vise huse med det samme og hvem der kan skrive tilbud med det samme.

Hvis du har set og kigget og ikke kan finde nogen steder tæt på pengestrømme, er der mulighed for at investere i langdistance. Langdistanceinvestering indebærer at købe ejendom ud af staten og derefter stole på en ejendomsadministrator for at opretholde og leje ejendommen for dig. Der er også turn-key virksomheder, der køber, reparerer huse, lejer dem, placerer en ejendomsadministrator på plads og så sælger huset udlejes.Den store del om turn-key egenskaber er, at de udlejes i et cash flow-positivt område, men du vil ikke købe dem under markedsværdien, da sælgeren ønsker en præmie for disse ejendomme.

Hvordan kan en kollegium begynde at investere i udlejningsejendomme?

De fleste universitetsstuderende har ikke kontanter eller indkomst til at købe et hus, men der er et par muligheder at overveje. En af disse muligheder er kiddie lejligheden lån, som gør det muligt for en universitetsstuderende eller ung voksen at købe et hus med en blodrelateret som en medforfatter. Både den unge voksen og medtegneren er på gerningen, og man skal bo i huset. Nedbetalingen kan være så lav som 3,5%, og værelser kan udlejes til andre mennesker, så længe lokale zoneindførelseslove tillader det. Den unge voksen eller studerende behøver ikke indkomst for at kvalificere sig til lånet, da medforfatteren kan bruge deres indkomst.

Den bedste del om et kiddie lejlighedslån er, hvis andre værelser udlejes, kan den studerende være i stand til at bruge lejen til at betale pantet og få nogle tilbage. Det er ikke kun den studerende, der bor leje fri, men de tjener også penge! Hvis den studerende kan kvalificere sig til et ejerskabslån uden co-signor, kunne de også købe et hjem alene ved hjælp af denne strategi. Hvis hjemmet er en god udlejningsejendom, skal lejen fra de andre studerende betale for realkreditlånet plus nogle. Når eleverne flytter ud, kan de leje hele ejendommen og gøre endnu flere penge.

Hvor risikabelt er at købe udlejningsejendomme?

Jeg kan forestille mig, at mange af jer troede det hele, lyder det godt, indtil ejendomsmarkedet falder fra hinanden, og boligpriserne styrter igen. Det er en gyldig bekymring med enhver investering, men hvis du køber et hjem med stor kontantstrøm, er lejeegenskaber ikke så risikable som du måske tror. Under det sidste boligkrasch så vi priserne ned i 50% eller mere i nogle områder, og mange blev skadet dårligt af nedbruddet. Lejer faldt også i nogle områder, men ikke så meget som priserne faldt. Det er vigtigt at indse lejer er ikke direkte bundet til husværdier. Husværdierne er baseret på udbud og efterspørgsel af huse til salg, men huslejer er baseret på udbud og efterspørgsel af huslejer. I det sidste nedbrud faldt vores husleje måske 10% i nogle områder, og nogle områder oplevede ikke noget fald. Mennesker vil altid have brug for et sted at bo, og hvis du køber med masser af pengestrømme, skal små lejeduktioner ikke skade dig. De enorme fald i hjemmeværdier vil ikke påvirke dig, medmindre du skal sælge. Vores værdier er gået forbi, hvor de var før boligkrisen.

Om Mark Ferguson

Mark har været licensieret ejendomsmægler siden 2001 og har specialiseret sig i REO og HUD-fortegnelser. Han driver i øjeblikket et hold på ti, som omfatter 6 licenserede agenter. Marker egne 11 langsigtede udlejningsejendomme og fix og flip 10-15 boliger om året. Mark kører også InvestFourMore.com, en blog dedikeret til at diskutere sine udlejningsejendomme, reparere og vende og blive ejendomsmægler.