Hvad er Mortgage Points (og skal du købe dem)?

Du har muligvis hørt hvordan realkreditlån kommer med "punkter"- et høfligt synonym for gebyrer eller præmier - din långiver debiterer lånets oprindelse eller refinansiering.

Lyder det godt?

Hvorfor vil du have point? Nå, når du køber et punkt eller to sammen med dit pant, får du en lavere rente og lavere månedlige betalinger.

Betal $ 3.000 for et punkt nu, og du kan spare så meget og mere senere i løbet af lånet.

Så er det en no-brainer? Nå ... lad os tale om det.

Er realkreditobligationer uanvendelige?

Matematikken på point er enkel: et punkt svarer til 1% af det lån, du tager ud, to point er lig med 2% og så videre.

Mens matematikken er let, er den reelle værdi af et punkt ikke altid så simpelt beregnet.

Men det kan synes meningsløs.

Problemet er, at punkter ikke bevæger sig, når du gør det.

Hvem bliver i et hjem i 30 år i disse dage?

Hvis du har et 30-årigt lån, og du sælger dit hjem og flytter fem år fra nu, har du det miste pointene og fordelene med dem. Det samme gælder, når du refinanserer.

Der er også rentesatsen.

Lad os sige, at du køber to point til 6% rente, når du får dit pant. Hvad hvis to år senere, renten falder til 4%? Du vil fortryde dit køb.

Typer af point du kan få

Der er tre typer af pant point du kan støde på:

• Rabat Point (hvad vi skal fokusere på)
• Origination Points
• Negativ Points

Hovedparten af ​​vores diskussion skal se på fordele og ulemper ved rabatpoints. Dette er de punkter, der sænker din rente.

Før vi graver ind i rabatpointsne, vil jeg hurtigt forklare originationspoint for at hjælpe dig med at forstå forskellen.

De er stort set de gebyrer, du skal betale Før forsikringsselskabet vil give dig et pant. De er i det væsentlige en god måde at sige "gebyr på."

Skal du købe point (eller er de et fupnummer)?

Når du går gennem pantansøgningsprocessen, er der snesevis af faktorer, du skal overveje. Det kan være en forvirrende proces.

Når du forsøger at afgøre, om du skal købe pant point, er der en simpelt ligning, du skal gøre. Du skal beregne, hvor lang tid det tager dig at bryde lige.

Bare rolig, matematikken er enkel.

Tag omkostningerne til pointene og divider derefter tallet, hvor meget du sparer hver måned. Nummeret du får, er hvor mange måneder det vil tage for dig at bryde jævnt.

Hvis du vil gøre disse point værd, skal du være i dit hjem forbi break-even punktet. Hvis du ikke har planer om at være i dit hjem i så lang tid, så køber pointene er a spild af penge.

Den gennemsnitlige boligejer forbliver i deres hjem i ni år. Sammenlignet med 2008 stiger det fra seks år.

Hvad dette fortæller mig er for de fleste mennesker, vil sandsynligvis ikke være de forrige omkostninger, men hver situation er anderledes. Gør de hurtige beregninger, og du kan bestemme, om det er værd at købe et punkt.

Er realkreditobligationer fradragsberettigede?

Sommetider.

Normalt afskrives point over løbetidets løbetid - det er betalt i afdrag i løbet af lånets løbetid. Men du kan muligvis fratrække omkostningerne ved disse point på skat tid.

Hvis du har udtaget dit pant til at købe eller refinansiere din primære bopæl, kunne du kvalificere dig til fradrag i det skatteår du tog lånet ud, hvis dit lån opfylder visse betingelser.

IRS har en 9-punkts test, og de vigtigste punkter er:

1. Punkter skal være a procent af et hovedbeløb klart defineret på afregningsopgørelsen
2. Points kan ikke betales i stedet for særskilt angivne beløb andetsteds i afregningserklæringen
3. Fonde leveret af køberen + point betalt af sælgeren skal være lig med eller større end de ladede point
4. Punkter, der opkræves, må ikke være overdreven, og
5. Opladning af point skal være "en etableret forretningspraksis"For et sådant pant. Hvis du køber et hjem, og sælgeren betaler point, kan du fradrage disse point.

Hvis du refinansierer, er der ingen hurtig skatteafbrydelse.

Point skal afskrives, medmindre du bruger en del af lånet til boligforbedring. Derefter er et delvist fradrag tilladt.

Endelig Negative Punkter

Et mindre kendt punkt er negative punkter. Disse punkter er "långiver kreditter, "Og de rent faktisk forårsager din rente at gå op. Synes som et ulige valg, ikke?

Hvis du bruger negative point, betaler du ikke dine lukkekostnader uden for lommen. I stedet for at betale dine lukkekostnader, modtager du en højere rente, vil de afsluttende omkostninger blive betalt af de højere månedlige betalinger.

Ligesom med pant point bør du bestemme, hvor længe du skal bo i hjemmet. Hvis du spiller på at holde fast i 20 år, vil disse point være spild af penge.

De arbejder som en omvendt.

Hvis du vil have mere information om realkreditlån og de økonomiske spørgsmål, der er knyttet til dem, skal du tale med en kvalificeret realkreditansvarlig i dag.