Vi investerede i en duplex. Her er hvad vi har lært indtil videre 💲💲💲

Hvis du køber en duplex og bor i den ene side, har du et hjem og Leje kommer ind fra den anden side for at hjælpe med at betale det.

Investeringsejendomme tilbyder også skattefordele. Og hvad kunne det være nemmere end at administrere en udlejning næste dør?

Du har sikkert hørt argumenterne for at købe et duplex i stedet for et enfamiliehus. Men er det virkelig en god ide for dig?

Måske.

Efter fire års flodens varme og fugtighed flyttede min kone og jeg for nylig tilbage til Colorado for at købe en duplex i den lille by Firenze.

Vi har kun boet her i et kort øjeblik, så jeg kan ikke tilbyde en omfattende guide til at købe en duplex som et hjem. Men meget kan ske om et par måneder, så måske kan du lære et par erfaringer fra vores oplevelse.

Måske endda nok til at afgøre, om du er klar til denne livsstil / investering ...

Køb på en afstand

Min kone var optaget, så jeg fløj ud til Colorado alene i fire dage for at se efter vores nye hjem og investering.

Når jeg var tilbage i Florida, forsøgte vi at købe en multi-enhed ejendom - min favorit af de syv egenskaber, jeg havde set. Vi opdagede et par problemer og aftalen faldt igennem, så vi lavede et tilbud på en duplex, jeg havde været i kun 10 minutter.

At købe en ejendom, du kun har været i et par minutter, er ikke så risikabelt som det lyder, så længe du har en inspektionsforanstaltning i din kontrakt.

Hvis inspektøren havde fundet store problemer, kunne vi have bakket op. Begge enheder var også optaget, så vi kunne også have bakket op efter at have gennemgået lejekontrakterne, hvis lejen var mindre end angivet i noteringsinformationen.

Fast ejendom sælger hurtigt i Colorado, og priserne stiger, men det gjorde vi ikke har at købe noget. Så vi tilbød $ 119.000, omkring $ 8.000 mindre end forespørgselsprisen.

Sælgeren sagde ja.

I mellemtiden spurgte min kone mig spørgsmål, jeg ikke kunne svare, som om soveværelserne var tæppebelagte, hvilken farve væggene var, og hvor vaskemaskinen og tørretumbleren var placeret.

Heldigvis besvarede inspektøren nogle af disse spørgsmål.

Endnu vigtigere har han tilfældet haft strukturteknisk erfaring. Duplexen blev bygget i 1900, men han forsikrede os revnerne i væggene (de fleste jeg ikke husker) var ikke noget alvorligt.

Undervisning:

Må ikke blive for knyttet til en ejendom.
Har alternativer i tankerne.
Prøv at tilbyde mindre end forespørgselsprisen.
Tag din tid på at kigge på en ejendom, hvis du er interesseret i det.
Leje en inspektør med byggeri eller teknik erfaring.

Forhandling af aftalen

Dupleksen havde ingen større funktionelle problemer.

Efter at vi fik inspektionsrapporten, bad vi om nogle mindre reparationer, og sælgeren var enig. Han forsikrede os også om, at en enhed ville være tom, da vi flyttede.

Vores kontrakt tillod os at annullere aftalen, hvis vi ikke fandt acceptabel forsikring. Og ved acceptabel betød det næsten alt - fra prisen til selv hvad der kunne dækkes eller udelukkes (såsom jordskælv eller oversvømmelser).

Kontraktens sprog sagde, at vi kunne annullere kontrakten "baseret på enhver utilfredsstillende levering af ejendomsforsikringen, i køberens eneste subjektive skøn. "Selvfølgelig er der en deadline, som med alle uforudsete forhold.

Forsikringsagenten stillede os spørgsmål, som vi videresendte til vores ejendomsmægler, som overførte dem til salgsagenten, som overførte dem til sælgeren, som svarede sin agent, hvorefter han kontaktede vores agent, hvorefter han kontaktede os, og vi kontaktede vores forsikringsagent, som derefter havde et andet spørgsmål.

Processen var kedelig og langsom. Og forsikringen var dyr, som vi opdagede dagen efter vores tidsfrist for forsikringsberegning.

Heldigvis efter at have stillet spørgsmålstegn ved vores forsikringsagent fandt vi, at vi kunne reducere omkostningerne væsentligt ved at hæve fradragsberettiget, betale et år i forvejen og få vores bilforsikring gennem samme firma.

Oplysningsoplysningerne sagde, at enhederne blev lejet for 650 dollars om måneden, men jeg huskede pludselig lejeren på den ene side og fortalte mig, at hun betalte $ 600.

Vi fik kopier af lejemålene sendt til os og lejen var $ 650, men blev diskonteret $ 50, hvis hun holdt stedet ser godt ud til showinger, mens det var til salg.

Undervisning:

Inspektioner er en mulighed for at genforhandle eller gå ud af en aftale.
Se deadlines i kontrakten.
Spørg din forsikringsagent, hvordan du kan sænke din årlige præmie.
Spørg lejere spørgsmål, når du ser et sted.
Altid bede om lejeaftale kopier og andre kontrakter

Afslutning af aftalen

Så snart vi var forbi vores kontraktsfrister, noterede vi vores hjem i Florida til salg.

Det solgte den næste dag for mere end forespørgselsprisen - Skøre tider er tilbage i Florida! Vi lukkede salget 16 dage senere, et par dage efter lukningen på duplexet.

I mellemtiden opdagede vi lejeren i den enhed, vi planlagde at besætte, stadig var der.

Vi overvejede muligheden for at være hjemløse efter lukning i Florida, og besluttede, at vi havde brug for flere oplysninger. E-mails og telefonopkald gik gennem den typiske labyrint af ejendomsmæglere, og vi kunne ikke få et klart billede af situationen.

Min kone fandt løsningen.

Hun fandt sælgerens personlige telefonnummer i en lejekontrakt, og vi kaldte ham direkte. Lejer i "vores" enhed var mere eller mindre flyttet ud og ville fravige fire dage før vi ankom.

Ejendomsmæglere kan ikke lide at blive omgået, og nogle sælgere vil helst ikke tale med køberne, men i dette tilfælde var det en af vores bedste beslutninger. Sælgeren var meget hjælpsom - han kom selv over efter at vi slog sig ind for at besvare eventuelle spørgsmål vi havde.

Vi havde nævnt, at vi kunne lukke tidligere end planlagt, men vi havde ikke hørt fra titelfirmaet. På et tidspunkt ringede jeg til dem, og de sagde: "Åh ja, vi flyttede op til lukningen og papirerne vil være der om et par dage."

Tak for at fortælle os - det var tilsyneladende ikke vigtigt for os at vide, hvornår lukningen var! Vi fastsluttede hurtigt pengene, så det ville være der i tide. Jeg har aldrig mødt et titelselskab jeg kan lide.

Undervisning:

Det kan hjælpe med at tale direkte til sælgeren, hvis det er muligt.
Følg op på alt - du bliver muligvis ikke underrettet om vigtige ændringer.

Hvordan tjene penge med dit hjem

Vi lukkede tidligt i måneden.

Da lejen er betalt på forhånd, blev vi krediteret ved lukning med den allerede indsamlede leje. Hvis du er tæt på penge til at lukke omkostninger, kan det hjælpe meget. I det væsentlige tjente vi penge, før vi selv flyttede ind.

Det var den gode nyhed.

Fem dage efter at vi ankom til vores nye hjem (med alt vi ejede og to katte i vores minivan) meddelte lejere i den anden side, at de forlod om en uge - og en af deres tre hunde havde revet et hul i gulvtæppet.

Heldigvis havde den tidligere ejer indsamlet en ekstra $ 500 depositum for kæledyrsskader.

Det var dårlige nyheder og gode nyheder. Jeg var ikke begejstret for at skulle forberede den anden side til nye lejere, mens vi stadig sad og malede vores side. På den anden side vil vi nok finde bedre lejere og kunne begynde at friske med vores egne regler.

Vi besluttede at bruge en placeringstjeneste for at finde en lejer.

For 75% af den første måneds husleje tog de billeder, annonceret flere steder, tog ansøgninger, gjorde kredit- og baggrundskontrol og lavede en anbefaling.

Så vi havde den uventede udgift, et par tusind dollars i reparationer, maleri og andet forberedelse, og en ledig tid kort efter at have flyttet ind.

Men nu har vi nye lejere på plads og for 50 dollar mere pr. Måned end forventet. Vi håber, de bliver i mange år.

Undervisning:

Luk købet tidligt i måneden for at samle forudbetalt husleje ved lukning.
Forvent lejeforberedelsesudgifter og tab af indkomst fra ledige stillinger.
Sørg for at indsamle et større eller ekstra depositum, hvis du tillader kæledyr.
Har et administrationsselskab finde lejere, hvis du er usikker på, hvordan du fortsætter.

Finansiering af en duplex

Vi var heldige nok til at kunne betale kontant for vores duplex, men du kan også finansiere dem.

Bankrate.com forklarer, at der er nogle særlige fordele ved at finansiere et duplex, når du bor i det.

For eksempel, i modsætning til ikke-beboere investorer, kan du få en Federal Housing Administration eller Veterans Administration lån.

Og selvom det er dit hjem, kan du undertiden bruge indkomsten fra den anden side for at hjælpe dig med at kvalificere dig til lånet.

Men vær sikker på, at tallene stadig giver mening, når du tilføjer i disse lånbetalinger.

For eksempel, hvis enhederne er ens i størrelse, tildeler halvdelen af hver realkreditbetaling til investeringsenheden sammen med halvdelen af de fælles udgifter og alle udgifter, der er specifikke for den side.

Du bør tilstræbe at have mindst nogle positive pengestrømme (på den enhed) efter alle disse omkostninger.

Skattefordele ved at eje et duplex

Du skal muligvis læse om skattefordelene ved at eje og bo i en duplex.

Men i bund og grund er alt, hvad du bruger på lejeenheden, en udgift, som reducerer den indkomst, du rapporterer, og de skatter, du betaler. Dette omfatter reklame, maling, blomster til forhaven - alt for at hjælpe dig med at holde det lejede sted.

Udgifter for hele ejendommen er generelt opdelt i midten.

For eksempel er halvdelen af skat- og forsikringsregningerne lejeudgifter. Men tal med en revisor, hvis du har en unik ejendom, som om en side er meget større end den anden.

Du får også andre fordele for yderligere at sænke din skatteregning, som f.eks. Afskrivning som omkostning. Og du kan stadig kvalificere dig til kapitalgevinsten ekskludering på halvdelen af ejendommen, når du sælger, da du bor i den.

Duplex Ulemper

Ulemperne ved at eje et duplex handler om, hvad du ville gætte.

Her er en kort liste over de potentielle problemer, du kan have:

Lejere, der ikke betaler i tide: Vær klar til at starte udsættelser hurtigt.
Skadedyr på din ejendom: Vi kan begrænse antallet af kæledyr.
Potentiel ansvar for ulykker på ejendommen: Få forsikring.
Dyre overraskelser som brudte ovne: Vi er 30 år gamle, krydsede fingre.
Masser af vedligeholdelsesarbejde: Det vil ikke være hele tiden, men sandsynligvis når du mindst forventer det.

For mig er den største ulempe spændingen ved konstante beslutninger.

Fikser jeg brusebadet selv eller betaler fem gange så meget for en professionel?

Tillader jeg lejeren at have en have?

Beder jeg om leje til tiden, selvom det betyder, at lejeren ikke vil have penge til hendes barns medicin? (Den ene kom faktisk op på en tidligere leje, jeg ejede.)

Disse problemer er ikke unikke for duplekser. De kommer med eventuelle boligudlejningsejendomme.

Særlige tosidige fordele

Som investering har udlejningsejendomme klare fordele.

For eksempel går lejer normalt op over tid, men din pant betaling forbliver den samme (forudsat du har en fast rente), så din indkomst stiger. Men nogle fordele er specifikke for ejerbesatte duplekser.

For eksempel, en duplex giver mulighed for at investere mindre i dit eget hjem. Vores duplex har to 1.100 kvadratmeter enheder, og vi betalte $ 119.000, mens små huse på samme gade koster det samme.

Vi endte med at sætte $ 3.000 til fastsættelse af stedet. Sammen med $ 1.000 i afsluttende omkostninger brugte vi $ 123,000 - $ 61,500 til vores hjem og $ 61.500 for en leje, meget mindre end vi ville have betalt for en enfamiliehus til ethvert formål.

Vi kan ikke lide at være udlejere, især efter uger af arbejde, der forbereder stedet. Jeg kan ikke engang lide fast ejendom. Men hvor ellers kan vi få vores forventede 7% afkast?

Og det er ikke engang hele historien.

Hvis vi havde købt et enfamiliehus for os selv (vores backup plan for at flytte tilbage til Colorado) ville vi have flyttet længere fra byens centrum for at finde noget billigere. Vi ville stadig have betalt mere end $ 90.000, i stedet for $ 61.500.

Nu kommer vi til at investere de $ 30.000, vi har sparet.

Vi betalte kontant, men fordelen er der, hvis du låner også. Ved at investere mindre i dit eget boligareal sparer du tusinder af interesse gennem årene.

En anden fordel ved at købe en duplex som hjem er at du bor ved siden af dine lejere, så du kan holde øje med, hvad der sker med din investering.

At være på stedet, kan du lettere håndtere små problemer, før de bliver store.

Og lejekontrollen er kun få skridt væk.

Steve Gillman er forfatteren af "101 underlige måder at tjene penge" og skaberen af EveryWayToMakeMoney.com. Han har været repo-mand, stavkarvler, søgemaskineevaluator, house flipper, sporvogn driver, proces server, mock juror og roulette croupier, men på mere end 100 måder han har tjent penge, skrivning er hans favorit (hidtil).