Hvad Heck er en HELOC? Her er præcis hvad du behøver at vide

Den første gang Laura Agadoni brugte en hjemlig egenkapital kreditkort - også en HELOC - var at færdiggøre kælderen i sit forstæder Atlanta hjem.

Når hun skulle betale entreprenører, brugte hun $ 20.000-krediten.

"Ved at gøre det har vi tilføjet værdi til vores hjem ved hjælp af egenkapitalen i vores hjem," sagde hun.

Senest har hun brugt en HELOC til at hjælpe med at købe en investeringsejendom. Hun bruger lejebeløbet til at betale gælden.

"Jeg kan lide fleksibiliteten i at få en stor kreditkreds til rådighed for mig, hvis jeg har brug for eller vil bruge den," sagde hun.

Så hvad er en HELOC alligevel? Det er et godt spørgsmål og en, at mange boligejere - selv dem, der allerede har HELOCs - spørger.

En nylig undersøgelse foretaget af TD Bank konstaterede, at mange låntagere ikke fuldt ud forstod detaljerne i deres HELOC eller misforstod vilkårene for deres kreditlinje.

Få informeret og læs videre for at lære mere om HELOCs.

Hvad er en HELOC?

En hjemlig egenkapital kredit (HELOC) er netop det - en kreditlinje. Tænk på en HELOC som du ville have et kreditkort: Du bruger det til at foretage køb, og derefter betale for disse indkøb senere.

I modsætning til et kreditkort, som er usikret gæld, er der sikret et hjem egenkapital kredit, fordi det er støttet af et aktiv med værdi: dit hus. Når du foretager din pant betaling hver måned, og som markedsværdien af ​​dit hjem går op, du bygger egenkapital. En HELOC giver dig mulighed for at låne imod egenkapitalen.

Når du er blevet godkendt til en HELOC, kan du låne så meget eller så lidt som du har brug for. Dette er, hvad der sætter en HELOC bortset fra et hjem egenkapitallån, hvor banken giver dig et engangsbeløb. Med en HELOC låner du ikke den, før du har brug for den.

Hvordan beregner långivere din kreditlinje?

Typisk bruger långivere dit lån til værdi for at bestemme størrelsen af ​​din HELOC, ifølge Casey Fleming, en realkreditrådgiver for C2 Financial Corp. og forfatteren af ​​bogen "The Lån Guide: Sådan får du det bedste mulige realkreditlån .”

Mange banker vil kun tilbyde en HELOC, der holder din samlede værdi-til-værdi-værdi på eller under 80%. Nogle, som Pennsylvania State Employees Credit Union, vil gå så højt som 90%.

Lån-til-værdi er let at beregne, når du bare har et pant. Du skal simpelthen dele din nuværende lånebalance med den nuværende værdi af dit hjem. En lånebalance på $ 100.000 til et hjem, der er vurderet for $ 200.000, betyder at du har et lån til værdi-forhold på 50%.

Hvis du vil have en HELOC, skal du faktorere dette beløb i din lånebalance. Hvis du ville tage en $ 25.000 hjem egenkapital kredit, ville du have en samlet lånebalance på $ 125.000 på et hjem værdiansat til $ 200.000. Dit nye lån til værdi ville være 62,5%.

I dette scenario, hvis långiveren giver dig mulighed for at låne op til 80% lån til værdi, kan du være berettiget til en $ 60.000 kredit.

Långivere kan også faktor i din gæld-til-indkomst ratio, hvilket betyder, hvor meget gæld du har i forhold til hvor mange penge du bringer i, Fleming sagde. De kan også se på din kredit score.

En note: Du vil sandsynligvis betale nogle af de samme gebyrer, du har betalt for dit første pant. Ifølge Federal Trade Commission kan du være på krogen for en ny vurdering, titel søgning, ansøgningsgebyr og andre afgifter.

Nogle långivere, som Chase, opkræver et årligt gebyr (Chase er $ 50). Du kan også se en forskudsbetaling eller et tidligt lukningsgebyr, hvis du lukker krediten inden for et bestemt antal måneder. Sound Credit Union i Washington, for eksempel opkræver et gebyr på $ 345, lukker du din HELOC inden for 24 måneder.

Selvfølgelig, Disse gebyrer kan tilføje hurtigt, så sørg for at få en fornemmelse af, hvad din HELOC vil virkelig koste dig før du tager springet. Og glem ikke at shoppe rundt for at se, hvem der kan tilbyde dig de bedste priser og de laveste gebyrer.

Hvordan virker en HELOC?

Når du er blevet godkendt, kan du begynde at bruge din kreditlinje, som du har brug for den. Denne periode kaldes trækperioden og varer typisk mellem fem og 10 år. I løbet af tegningsperioden giver mange långivere låntagere mulighed for at foretage rentebetalinger.

Når trækperioden slutter, kan du ikke låne flere penge og indtaste tilbagebetalingsfase. Du kan blive forpligtet til at foretage en stor, engangsbeløb på den udestående saldo (kendt som en ballonbetaling) eller begynde at foretage månedlige betalinger til hovedstol og renter afhængigt af HELOCs oprindelige vilkår.

Nogle låntagere er uforberedt for tilbagebetalingsperioden og kan blive overrasket, når deres månedlige betaling går op fordi de også betaler hovedstol, ikke bare interesse.

Selvfølgelig vil du måske beholde din kreditkreds og forlænge tegningsperioden. Mange långivere vil gøre dette, så længe dit hjem stadig har tilstrækkelig egenkapital, og din økonomiske sundhed har ikke tanket. Typisk vil en långiver "udbetale" din gamle kreditkort ved blot at udvide dig til en ny, siger Fleming.

Hvad med interesse?

De fleste HELOC'er har variable renter, hvilket betyder, at de går op og ned baseret på et finansielt indeks, typisk prime rate. Nogle banker vil tilføje et par procentpoint, kaldet en margen, til prime sats. Den nuværende primære rente er 3,75%.

Mange HELOC'er har også renteniveauer og maksimumsbeløb.Fleming sagde, at det er typisk for en sats på 18%, selv om han bemærkede, at prime-prisen ikke har været i de to cifre siden 1990'erne.

HELOC tilbyder typisk lavere renter end andre former for kredit, sagde Jeffrey Hensel, en hård penge långiver på North Coast Financial Inc. Det nationale gennemsnit for kreditkort satser er omkring 15%, ifølge CreditCards.com.

"En anden fordel for HELOC'er er, at låntageren kun opkræves renter på mængden af ​​midler, der i øjeblikket er taget ud af kreditlinjen," tilføjede Hensel. "Når låntageren indskyder de lånte midler tilbage i kreditlinjen, stopper renterne på dette beløb."

Hvordan kan du bruge en HELOC?

Du kan bruge et hjem egenkapital kreditkort til at betale for noget, men det betyder ikke, at du skal. En af de mest almindelige anvendelser for HELOCs er at finansiere boligrenoveringsprojekter eller betale for større reparationer af hjemmet. En HELOC kan også tjene som backup til din nødkassefond.

De bruges nogle gange til at betale ned gælden med højere rentesatser, men ikke alle eksperter er enige om, hvorvidt dette er en god idé.

"Jeg ser dette som et redskab til folk med en god eller fremragende (økonomisk) track record," sagde

Philip Lee, en Massachusetts-baseret wealth manager for Financial In Tune. "Jeg advarer mod at låne penge, hvis der er et grundlæggende spørgsmål med kredit eller udgifter. Hvis folk har problemer med at bruge, kan brugen af ​​en HELOC simpelthen gøre situationen værre. "

Det er også sandsynligvis ikke en god idé at købe en bil, finansiere en ferie eller betale for andre kortsigtede varer med en HELOC, rådgiver Ryan Frailich, en finansiel coach og planlægger for bevidst økonomi.

I modsætning til et hjem renoveringsprojekt, som vil tilføre værdi til dit hjem, begynder disse genstande at afskrives med det samme eller har ingen værdi. Du kan betale for en ny bil længe efter du har stoppet med at køre den, for eksempel. Og hvis du ikke har kontanter nu, hvad skal du sige, at du får kontanter til at betale din HELOC-gæld, når tilbagebetalingsperioden begynder om 10 år?

"Hvis du låner mod dit hjem for forbrugsgoder, negerer du den store fordel (af ejerskab) af tvangsopsparing," sagde Frailich.

Home Equity Loan vs Home Equity Credit Line?

Som vi har diskuteret ovenfor, kan du i tillæg til en hjemlig egenkapitalkreds også få et andet realkreditlån i form af et boliglån. Med et lån ser du på et fast beløb, en fast rente og månedlige betalinger, som ikke ændres gennem årene.

Home equity lån anvendes af tilsvarende årsager, typisk boligreparationsprojekter, afbetaling af gæld med højere rente osv. Hvis du ved præcis, hvor meget du skal låne, og du har penge til at foretage regelmæssige månedlige betalinger af både hovedstol og interesse (oven på din første pant), kan du gå med et lån i stedet for en kredit.

Der er ingen overraskelser med et hjem egenkapital lån, som giver dig mulighed for at planlægge dine månedlige udgifter godt ind i fremtiden. Med en HELOC vænner mange boligejere sig til 10 års rentebetalinger og føler sig så presset, når de skal begynde at betale hovedstol og interesse efter tegning perioden slutter.

"Du vil have forudsigelige betalinger, og en tidsplan for tilbagebetaling og få cash flow til at understøtte det," Lee sagde.

Et hjem egenkapital lån er også godt, hvis du ikke vil (eller ikke kan håndtere) fristelsen for tilgængelig kredit - når du får dit faste beløb, det er det.

Husk altid, at både HELOCs og home equity lån kan være risikabelt, fordi hvis du ikke kan foretage dine betalinger, kan du miste dit hjem. Faktisk forudsiger eksperter en bølge af afskærmninger i de kommende år, fordi så mange mennesker brugte HELOCs under den seneste recession. En RealtyTrac-analyse viste, at mere end 1,8 millioner boliger med HELOC'er åbnet mellem 2005 og 2008 er nu alvorligt under vand.

Så sørg for at du grundigt overvejer alle dine muligheder eller konsulterer en finansiel ekspert, før du bruger en HELOC til at betale for ting.

Din tur: Vil du overveje at bruge en HELOC?

Sarah Kuta er en uddannelse reporter i Boulder, Colorado, med en forkærlighed til weekend sparsommelighed, møbler renovering og gode tilbud. Find hende på Twitter: @sarahkuta.