Skal du købe et hus eller fortsætte med at leje? Sådan beslutter du

Da vi boede i Tucson, Arizona, plejede min kone og jeg at gå forbi et sødt lille hus, vi kunne lide. Det var til salg for $ 150.000, hvilket "markedet" sagde var en rimelig pris (tidligt i 2006), men det forekom mig ikke rigtigt. Jeg har beregnet, at lånebetalinger, skatter, forsikring, vand og vedligeholdelse (alle de ting, vi ikke betalte som lejere) ville være $ 1.125 per måned. Men huse ligesom denne lejede til $ 700 pr. Måned - en besparelse på $ 5.100 om året!

Du kan gætte resten af ​​historien. Boblen sprængte og inden for et par år solgte boliger i det kvarter for godt under $ 100.000. Jeg er glad for, at vi valgte at vente. Senere gav det mening at købe. Faktisk har vi ejet seks boliger i de sidste dusin år, og vi foretrække at være boligejere, men der er gange, når det giver mening at være lejer.

Er du klar til at købe et hjem?

Med priserne lavere og lejer højere, kan du undre dig om nu Det er en god tid at stoppe med at leje og begynde at købe et hjem. Eksperterne siger ja, men baserer deres argumenter på antagelser, som ikke nødvendigvis er relevante for din situation, som jeg vil forklare.

Først er du dog klar til at købe et hjem? Spørg dig selv om:

• Du har nok penge til en forskudsbetaling
• Du har nok penge til at lukke og flytte omkostninger
• Du ved hvad det virkelig koster at få et hjem
• Du kan klare de store overraskelser, der kommer med at eje et hjem
• Du er klar til tid og arbejde med at pleje et hjem

OK, så du har nogle penge gemt til en forskudsbetaling, og du budgetter godt nok til at erstatte varmeren, når den pludselig dør midt om vinteren. Du elsker endda at klippe græs, rense tagrender og skovle sne. Du vil have et eget hjem, men måske vil du også have det til at gøre økonomisk mening. Læs videre…

Køb eller Lej: Hvad Eksperterne siger

Trulia's Rent Versus Buy Report viser, at køb er væsentlig billigere end udlejning. For de 100 metroområder, der anvendes i deres beregninger, køb er en kæmpe 38% billigere end udlejning. De siger: "Køb varierer fra blot 5% billigere end at leje i Honolulu til at være 66% billigere end at leje i Detroit."

Med andre ord, lige nu er det billigere at købe i alle større amerikanske byer, og formentlig også i mindre byer. Men vent…

Det er ikke sådan en simpel beregning

Hver rapport af denne type og hver "buy vs. rent" -kalkulator er baseret på antagelser om ting som hvor lang tid du bliver i hjemmet (7 år i denne rapport), din forskud (20%) og din rente (3,5%). Jeg fandt Trulia-rapporten til at være ret grundig. Det gav endda til vedligeholdelsesomkostninger, som noget første gangs købere ofte overser, når man sammenligner køb til leje.

På den anden side kan nogle antagelser måske ikke give mening for din situation. Trulias metode omfatter for eksempel justeringer for størrelse. Rapporten siger:

"Det er ikke rigtigt at sammenligne den gennemsnitlige husleje og gennemsnitsprisen for boliger på markedet. At gøre det ville være vildledende, fordi udlejnings- og salgsejendomme er meget forskellige: vigtigst af alt er salgsejendomme 47% større i gennemsnit end huslejer. "

Så med en eller anden form for justering (detaljerne er knappe) kan det være billigere ved kvadratfoden at købe. Men er det relevant? Din ægte muligheder kan være en stor 800-kvadratmeter lejlighed nær centrum for en samlet månedlig pris på $ 1.000 mod et 1.800 kvadratmeter hus i forstæderne med en samlet månedlig pris på $ 1.500. Lejligheden vil være $ 6.000 mindre om året, selv om "kvadratfodens omkostninger" er 66% højere. Og måske er der ingen gode 800 kvadratmeter huse til at sammenligne din lejlighed til.

Betydningen af ​​størrelse afhænger af layout. Placeringen, type hjem, værftet størrelse og kvalitet af byggematerialer også. Men det er svært at tilslutte faktorer som disse til en formel. Hvordan sammenligner du en stor gård tæt på en Starbucks, eller et garageværksted for at være tæt på en buslinie? Hvordan sammenligner du husejerskabsansvar med det enkle at leje?

Disse er personlige, situationsmæssige og ofte intuitive beregninger. Og der kunne være mange af dem. For eksempel, du kan være bedre at leje hvis ...

• Der er en god chance for at du bevæger dig inden for få år
• Nedbetalingen vil tage alle dine besparelser
• Du sparer aldrig penge for store uventede udgifter
• Du hader yardwork og tager sig af et hjem
• Din jobsituation er rystet
• Du elsker at leve i nærheden af ​​handlingen

Og Du kan måske være bedre at købe, hvis ...

• Du forventer, at din familie størrelse vokser
• Du ønsker at gamble på stigende priser og planlægger at sælge til en fortjeneste
• Du vil ikke lægge pengene ud, selvom du sparer ved at leje
• Du vil have kæledyr, og det gør det svært at finde huslejer
• Du ønsker en hjemmebaseret forretning, der ikke kan køres fra en lejlighed

Hvis du er klar til at købe, og selvom det økonomiske aspekt er meget vigtigt, skal du foretage beregningerne fra sag til sag. Så se på boliger, der opfylder dine minimale personlige kriterier, og foretag derefter følgende estimater (ved hjælp af dine bedste gæt):

1. Længden af ​​tid vil du blive i det område, hvor du bor i øjeblikket: _____.
2. Lejeomkostninger (leje, forsyningsselskaber mv.) For den tidsramme, baseret på din aktuelle lejepris og et gæt om fremtidige stigninger, for Dine samlede omkostninger til leje: ______.
3. Samlede udgifter til hjemmet, du overvejer (lukning af omkostninger, betalinger, skatter, forsikringer, forsyningsselskaber, vedligeholdelse osv.) For samme tidsramme: ______.
4. Din forventede forskudsbetaling: ______.
5. Pris, du får, når du sælger dit hjem, baseret på en rimelig takkningsgrad for dit område (historisk har det været 3 til 5% årligt i USA): ______.
6. Lukning omkostninger; Du kan bruge Trulias figur på 8% af salgsprisen: ______.
7. Resterende balance du skylder, når du sælger dit hjem; du kan bruge en resterende balanceregner: ______.
8. Træk beløbene på linjerne 6 og 7 fra linje 5 for at nå frem til nettoprovenuet fra lukning: ______.
9. Subtrahere linje 4 (din forskud) fra linie 8 for at nå frem til, hvor meget egenkapital du har opnået: ______.
10. Træk linie 9 fra linie 3 for at komme frem til Dine samlede omkostninger til at eje: ______.
11. Sammenlign linje 10 (omkostninger til egen) til linje 2 (omkostninger til leje) for at se, hvilken er lavere.

For at være præcis skal du lave disse beregninger for hvert hjem, du ser på. Og ja, der kunne være et boligkrasj et år efter at du har købt. Så igen, priserne kunne stige så hurtigt, mens du lejer, du vil ikke kunne købe igen i årtier.

Du tager risici ved at købe eller leje, og beregningerne ovenfor indebærer en masse gætte. Men de giver dig et sted at starte. Lad os se på et eksempel, bare for at se, hvordan man løber tallene ...

Du forventer at blive i byen i seks år, og du betaler en leje på 800 dollars pr. Måned. Du figurerer forsyningsselskaber vil i gennemsnit være $ 100 per måned i fremtiden, og lejen vil stige til $ 850 og $ 900 to og fire år ud. Du betaler 200 dollars om året for lejerens forsikring. Dine omkostninger til leje:

• Leje: $ 61.200 ($ 800 i 24 måneder, $ 850 i 24 måneder, $ 900 i 24 måneder)
• Hjælpeprogrammer: $ 7.200 ($ 100 gange 72 måneder)
• Forsikring: $ 1200 ($ 200 gange seks år)

Samlede omkostninger til leje: $ 69.600

Du kan købe et hus, du kan lide for $ 180.000 med $ 36.000, og låne $ 144.000 saldoen på 4,5% på et 30-årigt realkreditlån. Betalingen vil være $ 730 pr. Måned, og du forventer 3% påskønnelse, til en salgspris på omkring $ 215.000 om seks år.

Det er større end din lejlighed, og du betaler din egen vandregning, så forsyningsselskaberne løber $ 260 pr. Måned, forsikring $ 950 årligt og skatter omkring $ 2.500. Du regner med reparationer og vedligeholdelse på omkring $ 200 pr. Måned. Her er tallene:

• Lukkekostnader: $ 3.600 (inkl. Lånomkostninger)
• Betalinger: $ 52.560 ($ 730 per måned gange 72 måneder)
• Ejendomsskat: $ 15.000 ($ 2.500 pr. År gange seks år)
• Forsikring: $ 5.700 ($ 950 pr. År gange seks år)
• Hjælpeprogrammer: $ 18.720 ($ 240 per måned tid 72 måneder)
• Vedligeholdelse: $ 14.400 ($ 200 per måned gange 72 måneder)
• Samlede udgifter før egenkapitalgevinst: $ 109.980 (alt ovenfor)
• Salgspris: $ 215,000 ($ 180,000 gange 3% årlig vurdering hævet i seks år)
• Lukkekostnader: $ 17.200 (8% af salgsprisen på $ 215.000)
• Resterende balance skyldes: $ 128.360 (efter 72 betalinger)
• Netto ved lukning: $ 69.440 ($ 215.000 minus lånebalance og lukningsomkostninger)
• Netto egenkapitalgevinster: $ 33.440 (netto lukkede provenu minus indledende forskudsbetaling)

Samlede omkostninger til at eje hjemmet: $ 76.540 (samlede udgifter minus egenkapitalgevinst)

For at holde det enkelt, omfatter disse beregninger ikke "muligheden" for din forskudsbetaling (du kunne have investeret det andetsteds, hvis du fortsatte med at leje), så prisen for at eje er endda lidt højere end dette eksempel antyder.

Også små ændringer i dine antagelser kan gøre en stor forskel. For eksempel, hvis hjemmet sætter pris på 4% årligt, i stedet for 3%, vil dine omkostninger ved at eje være kun $ 65.500 - mindre end omkostningerne ved leje.

Et sidste forslag: Hvis du virkelig ikke er god til at spare penge, og det koster lidt mere at købe i stedet for at leje, gå videre og hent huset. Den egenkapital du opbygger vil være en slags tvungen besparelsesplan, så i det mindste har du noget i fremtiden.

Din tur: Hvad synes du om køb i forhold til leje, og hvilken vej vil du sandsynligvis gå?

Steve Gillman er forfatteren af ​​"101 underlige måder at tjene penge" og skaberen af ​​EveryWayToMakeMoney.com. Han har været repo-man, stavkarpe, søgemaskine evaluator, house flipper, sporvogn driver, proces server, mock juror og roulette croupier, men på mere end 100 måder han har tjent penge, skrivning er hans favorit (hidtil) .