Hvad gør ejendomsmæglere virkelig igen? 💲💲💲

I dag vil jeg tage en tangent og diskutere fast ejendom - specielt ejendomsmæglere. Jeg har en god familie ven, der søger at købe deres første hjem, og deres erfaring har ikke været let. Det er ikke at sige, at køb af fast ejendom er nogensinde nemt, men at beskæftige sig med en ejendomsmægler bør være let. Det er hvad de er der for!

Ud over min vens transaktion begyndte jeg at tænke på mine erfaringer i fast ejendom, samt diskussioner, jeg har haft med venner og familie. Uden tvivl har fast ejendom ændret sig drastisk i løbet af de sidste 20 år - selv i løbet af de sidste fem år siden pant debaclen. Og alle mine samtaler syntes at pege på en konklusion - hvad gør ejendomsmæglere virkelig mere?

Før du hopper til konklusioner - jeg ikke fortaler dig om at springe over en agent. De giver stadig en vis værdi til både købere og sælgere. Hvad jeg skal tale om, er hvad de skal gøre, hvad de ser ud i praksis, og hvilken værdi deres tjenester skal koste.

Lad os bryde det ned.

Hvad Ejendomsmæglere skal gøre

Det første, vi bør se på, er, hvad ejendomsmæglere skal gøre.

Ifølge den nationale sammenslutning af ejendomsmæglere bør en køber agent:

Giv dig oplysninger om de nuværende markedsforhold
Hjælp dig med økonomiske oplysninger, f.eks. Hvor meget hus du har råd til
Guide dig gennem købsprocessen, herunder at få finansiering og hvilke oplysninger du skal levere

Ifølge National Association of Realtors kan en køber agent også:

Hjælp dig med at forstå: ejendomsværdier, skatter, brugsudgifter, kommunale tjenester og faciliteter samt lokale reguleringsordninger
Forskningshjem til dig, der bruger værktøjer som MLS (Multiple Listing Service)
Vis dig boliger, der er bedst egnet til dine behov
Forenkle forhandlingerne om et hjem køb

Hvis du sælger et hjem, her er hvad en ejendomsmægler skal gøre for dig:

Giver up-to-date information på markedet for at bestemme en rimelig pris
Vis dig vilkårene og betingelserne for konkurrerende egenskaber
Udvikle en marketingplan, der kan omfatte reparationsforslag, åbne huse, reklame mv.
Giv sikkerhed for dit hjem, når det bliver vist til fremmede
Forhandle den bedste pris for dit hjem
Overvåg salgsprocessen, genforhandle efter behov, og løse problemer før lukning

Nu hvor vi har en god basislinje, lad os tage et kig på, hvad de virkelig gør.

Internettet har elimineret de fleste private oplysninger

Det plejede at være, at ejendomsmæglere havde et hemmeligt informationsvapen: MLS. Med dette private / betalte værktøj kunne ejendomsmæglere liste egenskaber, se transaktionshistorier og få markedsanalyse. Hvis du som køber eller sælger ønskede disse oplysninger, måtte du betale for det - i form af at ansætte en ejendomsmægler for at repræsentere dig for at få varerne.

Men i dag er der 50 + ejendomswebsteder, der offentligt viser de samme oplysninger. Du vil have markeds sammenligninger? Tjek den nyligt solgte del af Zillow.com. Er det comp virkelig en comp? Der er billeder til dig også at tjekke ud!

Ud over at bruge disse almindelige websteder til at lave din egen forskning, lad os se på, hvordan købsprocessen ser ud i virkeligheden. Hvis du vil købe et hjem, vil du typisk kontakte en agent, der vil bede dig om alle de kriterier, du leder efter i et hjem. Denne agent vil så tage disse oplysninger og oprette en automatisk screening for dig i MLS. Derefter får du hver dag en e-mailfordeling af alle de boliger, der er kommet på markedet, der matcher dine kriterier.

Selv om dette er et praktisk værktøj, kan de samme oplysninger findes offentligt. Faktisk ser jeg på dette mere som en vej ud af at have en ejendomsmægler, der viser boliger. Faktisk hører jeg sjældent om ejendomsmæglere, der rent faktisk tager klienter til boliger længere - det sker kun på Husjægere. I stedet er det, der typisk sker, at klienterne selv foretager deres forskning, og så fortælle deres ejendomsmægler, hvilke huse de gerne vil se.

Vil du have skatteoplysninger? Det er online. Ønsker du lokale parker og skole vurderinger? Det er online. Vil du vide om kriminalitet i dit område? Det er online. Hvad skal man vide, hvordan naboerne er? Tilmeld dig Neighborhood.com og få et glimt af dig selv.

Men jeg kommer foran mig selv. . . .

Har du endda brug for en ejendomsmægler til at se et hjem igen?

Ud over MLS kommer mange ejendomme nu på markedet med deres egne hjemmesider, der har hundreder af billeder af huset. Nogle går endda så langt som at sammensætte virtuelle ture af ejendomme, så du kan få en reel følelse af ting.

Men visning af egenskaber online vil aldrig erstatte tjekker en ejendom personligt, men der er åbne huse, eller du kan bare gå til huset og kigge i vinduerne!

Den eneste gang du rent faktisk skal ringe til en ejendomsmægler er, hvis du vil komme ind i huset uden at bryde ind! Og på det tidspunkt har du sikkert allerede kortnoteret ejendommen.

Så du har fundet hjemmet - de hjælper dig med at forhandle, ikke?

I min egen fortid har jeg lagt tilbud på omkring en halv snes forskellige ejendomsstykker, og jeg har aldrig haft det som en ejendomsmægler, der forhandles for mig.

Samtalerne går typisk som følger:

Mig: Jeg tænker på at lægge et tilbud.

Agent: Hvor meget vil du tilbyde?

Mig: Hvad synes du jeg skal tilbyde?

Agent: Nå har sælgeren det opført for dette, og compsne ser ud som om det kunne gå til dette.

Mig: Nå, hvad synes du?

Agent: Nå, tilbyde det, du er komfortabel med.

Mig: Tak for at være så hjælpsom.

Kan du se mit punkt her? Jeg har set nok Million Dollar Listing viser på Bravo at forstå, at det normalt ikke fungerer på den måde. Jeg har aldrig haft en agent, fortæl mig, at de tror, at de kan få mig "så meget" eller "vi skal gå ind til denne pris." Jeg har fundet ud af, at ejendomsmæglere simpelthen er blevet budbringere - bare gør hvad de 'fortælles af deres kunder.

Men de hjælper med finansiering, ikke?

Nix. Hver ejendomsmægler har et realkreditmægler, som de arbejder med. 90% af ejendomsmæglere har ingen anelse om, hvad de taler om, når det kommer til realkreditlån og finansieringsmuligheder. De vil blot henvise til realkreditmægleren, som de ved.

Jeg ved ikke, hvad de aftaler, de har, ligner - men jeg har en hunch der er noget. For eksempel på en aftale, jeg for nylig så på, fik sælgeragenten mig til at blive prequalified med deres realkreditmægler til endda overveje at præsentere vores tilbud til deres klient. Det følte sig meget snavset - og den sleezy realkreditmægler satte os bare på sin liste og hounded os i flere måneder, indtil vi endelig fik nummeret fjernet.

Hvis du ikke ved, hvor meget hus du har råd til, skal du gå over til websteder som Bankrate.com og bruge deres gratis regnemaskiner. Hvis du stadig ikke er sikker, skal du kontakte din favoritbank og se, hvad de siger, du har råd til. Tag ikke bare din ejendomsmæglers ord til det.

Plus, der er online pant långivere nu, der vil hjælpe dig uden nogensinde at sætte fod på et kontor et sted!

Ejendomsmæglere overvåger transaktionen

Noget af det de gør. Faktisk er der en ny tendens i ejendomshandel spillet: fast ejendom transaktion koordinatorer. For de to sidste ejendomme, jeg har arbejdet på, når tilbudet er underskrevet af begge parter (køber og sælger), forsvinder ejendomsmæglerne, og du begynder at beskæftige sig med en transaktionskoordinator.

Det store er, at transaktionskoordinatoren typisk er den smarteste person, du vil håndtere i transaktionen - de er organiserede og effektive, og ved præcis, hvad der sker med alle detaljer i transaktionen, og hvad der skal gøres.

Chancerne er, hvis du ringer til din ejendomsmægler for at kontrollere transaktionens status, vil du ikke få et opkald tilbage, før agenten kontrollerer med transaktionskoordinatoren.

Skyt, fortæller transaktionskoordinatoren i princippet ejendomsmægleren, når de skal gøre noget på dette tidspunkt - åbner huset op for en inspektør eller takstler eller får køberen eller sælgeren til at underskrive et papir. Ejendomsmægleren har typisk ingen anelse om detaljerne.

Taler til mine forældre, de fortalte mig, at det plejede at være agent, der gjorde alt papirarbejde og sikrede, at alt var komplet fra start til slut - ikke en tredjepart.

Så lad os se på vores liste

Købere agenter:

Giv dig oplysninger om de nuværende markedsforhold - Zillow.com og Realtor.com
Hjælp dig med finansiel information, f.eks. Hvor meget hus du har råd til - Bankrate.com
Guide dig gennem købsprocessen, herunder finansiering og hvilke oplysninger du skal levere - transaktionskoordinator

Købere agenter kan:

Hjælp dig med at forstå: ejendomsværdier, skatter, brugsomkostninger, kommunale tjenester og faciliteter og lokale zoningordinances - Zillow.com
Forskningsboliger til dig, der bruger værktøjer som MLS (Multiple Listing Service) - Realtor.com
Vis dig boliger, der er bedst egnet til dine behov
Forenkle forhandlingerne om et hjem køb

Sælger agenter:

Giver up-to-date oplysninger på markedet for at bestemme en rimelig pris - Zillow.com og Realtor.com
Vis dig vilkårene for konkurrerende ejendomme - Realtor.com
Udvikle en marketingplan, der kan omfatte reparationsforslag, åbne huse, reklame mv.
Giv sikkerhed til dit hjem, når det bliver vist til fremmede - Dette sker ikke ofte
Forhandle den bedste pris for dit hjem - Se min historie ovenfor
Overvåg salgsprocessen, genforhandle efter behov og løse problemer forud for lukningstransaktionskoordinator

Så hvad gør ejendomsmæglere virkelig igen?

Tja, hvis du ser på vores liste, ser det ud til, at køberagenter simpelthen viser dig huse og giver dig de relevante dokumenter til køb. Som vi diskuterede, viser de også kun de huse, du fortæller dem - der er ikke noget rigtigt arbejde på ejendomsmæglerens side for at gøre dette.

For at få de rigtige dokumenter - nogle mennesker stadig sælger deres hjem selv. Faktisk er det en tendens, der vokser i popularitet. Da de fleste dokumenter til boligsalg er standardiserede, kan du købe eller sælge et hus uden at bruge en ejendomsmægler.

Hvad angår at sælge et hjem, er en ejendomsmægler typisk en marketing fyr. Det er det. Når du vælger en sælger agent, skal du sørge for, at du leder efter den bedste marketing person, du kan finde - hvem bekymrer sig om, om de ved, hvad dit hus er værd, skal du selv gøre den del.

Dette er altid kontroversielt over for ejendomsmæglere

Et par gange om året kommer dette indlæg i kredse af ejendomsmæglere, og det rammer altid en ledning.Nogle agenter er glade for dette indlæg (i mindretallet), fordi de forstår den moderne klient, den måde, som ting skrider frem med teknologien, og indser, at de skal styrke deres spil for at give værdi til transaktionen.

Desværre får jeg mere forstyrrede agenter, der læser dette, og synes jeg er en forfærdelig (eller dum) person til at skrive det, eller jeg har klart behandlet "dårlige" agenter. Måske gjorde jeg - i den store ordning i USA, jeg har behandlet og arbejdet med måske et dusin forskellige agenter i mit liv (køber, sælger, andres agent osv.).

Det, jeg synes, det virkelig kommer ned til, er berettigelse af værdi. Lad os tage salget af mit hjem - $ 1.000.000. Har agenten virkelig tjent $ 50.000 for det arbejde, de gjorde (eller virkelig, $ 25.000 på grund af splittelsen med køberens agent)? Gjorde de mere arbejde for mig, da jeg solgte min $ 200.000 condo og kun tjente $ 10.000?

Jeg hævder ikke, at folk sælger deres hjem selv ELLER ikke bruge en købers agent. Jeg tror, at som nogen, der bruger en agent for begge sider af transaktionen, skal du vurdere den værdi, du modtager, og sikre, at kompensationen afspejler det. Jeg er helt klar over, at agenten har involverede gebyrer, især salgsagenten. Der er billeder, droner (i dag), tid, for ikke at nævne overhead af licenser, forsikring, opdeling af gebyrer hos deres mægler osv. Alt det betyder er, at agenter skal bringe værdi mere end nogensinde.

Hvis de vil tjene deres kommission, skal de gøre mere end at tilføje deres klienter til MLS, sende dem automatiske opdateringer og gå til en visning. Eller hvis de sælger en ejendom, skal de være markedsføring, og ikke kun dataindtastning i MLS-systemet.

Hvad synes du? Er ejendomsmæglere værdsatte en 6% provision? Jeg har aldrig bestået 5%, men selv det skubber det til mig. . . . End rant.