Vil du starte en ejendomssalgsvirksomhed? Her er hvad du behøver at vide

Hvis du har besøgt mere end et par ejendomssalg i dit nabolag eller by, vil du bemærke, at du begynder at genkende folk - og ikke kun de mennesker, der står op tidligt i weekenderne og kører fra salg til salg for at få det bedste handler om antikviteter, samleobjekter eller endda nye ting som fjernsyn.

Jeg taler om ejendomsmæglerne: de mennesker, der omhyggeligt forsker og mærker hver vare, der er til salg. Når du ser det samme salgsselskab, der håndterer flere salg i nærheden af ​​dig, er det et tegn på, at de har et fremragende ry.

Estate salg er en amped-up version af en gård salg. I stedet for at mærke priserne, vil det være en morgen om et salg i din indkørsel eller gård. Et salg af ejendomme tager dage (eller uger) af præp arbejde af et professionelt team. Ejendomssalg udføres ofte for at fjerne ejendommen hos en, der for nylig er død, men de bruges også af folk i alle aldre, der nedskærer til et mindre hus eller afvikler en personlig samling.

At bygge et omdømme som en stor ejendomssalgschef er ikke let, bl.a. fordi ejendomssalgsindustrien - som har omkring 14.000 likvidatorer, der arbejder over hele USA - er slags vildtvesten. Du behøver ikke speciel træning eller certificering til at blive en ejendomssælger. Det er det, der gør det til en god, lavinvesteringsvirksomhed at starte. Men det betyder også, at du bliver nødt til at arbejde ekstra hårdt for at tjene tillid hos dine potentielle kunder.

Hvis du har gået rundt om salg af lokale ejendomme, vendte du over varer og sagde, "Jeg kunne gøre det her", så er disse tips til dig. Her er hvad du skal vide, før du starter en ejendomssalgsvirksomhed.

Byg erfaring med andre ejendomsadministratorer

San Francisco-baserede likvidator Martin Codina siger, at ejendomsmæglere ikke sandsynligvis vil dele deres forretningshemmeligheder med en nybegynder. Din bedste indsats: arbejde for en krydret likvidator.

"Jeg mener, forestil dig en auktionarius, der aldrig havde arbejdet i et auktionshus," siger Codina. "Hvor effektive ville de være?" Selv seks måneder at arbejde registret for et likvidationsselskab kan hjælpe dig med at optage nogle retningslinjer fra proffene.

En levetid for læring kan også gavne din nye virksomhed. Michael Gunning introducerede sin kone, Kimberly, til ejendomssalg, da de daterede, og perusing, researching og køb ved lokalt salg blev hurtigt en hobby for det unge par. Da deres eBay-butik sprængte på sømme, besluttede de at begynde at lave hjemmemarkedssalg til venner.

"Vi gjorde 14 salg vores første år i erhvervslivet, [og] fordoblet det i andet år," sagde Kimberly Gunning. "Sidste år gjorde vi 64 salg!"

Ved hvornår at ringe til en ekspert

Hvis du ikke er ekstremt kyndig i et bestemt område af antikviteter eller samleobjekter, skal du ringe til hjælp. At have en sagkyndig check på din foreløbige forskning kan gøre eller ødelægge et salgs succes.

"Da jeg startede i ejendomsafviklingsvirksomheden, siger Codina," Jeg ville ansætte en lokal ejendomsbedømmer, for at sikre, at jeg ikke lavede dyre fejl. "

Elizabeth O'Brien fra Marketwatch ekko den strategi. Du kan ikke forvente dig selv at have ekspertise inden for alle områder af varer, du måske sælger, og O'Brien siger: "Det er fint, så længe [likvidatorer] ved at kalde i forstærkninger, når de er i deres hoveder. Når likvidatorer ikke kender værdien af ​​en vare, bør de konsultere en uddannet professionel, snarere end at sige, at lave en kort undersøgelse på eBay.”

Disse uddannede eksperter vil være i stand til at forklare værdisyklerne for samleobjekter, som familierne måske har samlet og værdsat i årevis - selvom de ikke altid kan dele gode nyheder.

"Tv-programmer som" Antikviteter Roadshow "har uddannet folk til at tro, at mange kældre og loftsrum indeholder værdifulde skatte," siger O'Brien. "I virkeligheden gør de det ikke."

Angiv klare forretningsstandarder

Ejendomshandel er i vid udstrækning ureguleret og overlader virksomhedsejeren til at fastlægge og vedligeholde etik - og gøre reglerne klare for både deres medarbejdere og kunder.

O'Brien siger, at interessekonflikter opstår, hvis en likvidator køber varer fra en ejendom, de forvalter, priserne er for høje til at afholde potentielle købere eller betale dem, der arbejdede ved salg med varer fra ejendommen.

Bestem, hvad dine standarder er tidlige i udviklingen af ​​din virksomhed for at undgå enhver forvirring senere.

Bliv forsikret

Du skal være bundet og forsikret, før du får din første klient. Ansvarsforsikringsdækning er afgørende for den usandsynlige (og uønskede) begivenhed om, at nogen er skadet ved dit salg. Selv om salget ikke finder sted i dit eget hjem, vil du gerne have din virksomhed dækket i tilfælde af en ulykke. Du vil også gerne tjekke med boligejeren for at sikre deres forsikring er opdateret.

Bonding er en garanti for, at hvis der er et økonomisk tab under et arrangement, som du administrerer, vil din virksomhed kunne dække tabet. Tal med en forsikringsagent (eller to eller tre for at sammenligne priser og tjenester) for at finde ud af de rigtige dækningsbeløb for din virksomhed.

Gunning anbefaler at arbejde med en revisor og advokat for at sikre, at din virksomhed er struktureret korrekt, og for at sikre, at dine kontrakter og aftaler beskytter din virksomhed. Ud over ansvarsforsikring anbefaler hun medlemskab af National Association of Antiques and Collectibles (ACNA), som tilbyder rabatter, forsikringsplaner og brug af logoet på dine reklamematerialer.

Start med en lille ejendom

"Vær realistisk," anbefaler Codina. "Start med små ejendomme og arbejde dig op." Når dit omdømme bygger, vil du finde muligheder for at styre større salg.

Ejendomssælgere tjener normalt en procentdel af det samlede salg fra ejendommen, omkring 30 til 40%. Det vil være op til dig at reklamere for et salg i lokale aviser, ejendomssalgskataloger og blogs, så som salget gør dig bedre, tjener du mere - Gunning anbefaler EstateSales.org, EstateSales.net og Invaluable.com. Du bliver nødt til at foretage investeringen i en vurderer tid for varer af særlig interesse, men at kende den korrekte prisfastsættelse inden et salg starter vil sandsynligvis hjælpe varen sælge hurtigere.

"Vi har været mere effektive gennem årene," afspejler Gunning. "I starten tog det uger for at forberede sig på det mindste salg." Nu tager det gennemsnitlige salg (boliger mellem 3.000 og 5.000 kvadratfod) to fulde dage at oprette, og større ejendomme (boliger større end 5.000 kvadratfod) tager omkring fire dage.

"Vi plejede at gøre det hele os selv," siger hun. "Nu har vi en erfaren medarbejder."

Få klar til at spille rådgiver

"Vi har to vigtige målgrupper," siger Gunning, "kunden vi er vært for salg til og de kunder, der kommer til at købe varerne. Begge fortjener vores fulde og yderste opmærksomhed, professionelle indstilling og personligheder. "

Gunning mindede om at deltage i mange ejendomssalg som køber, hvor sælgerne handlede som om de "gjorde os en tjeneste ved at lade os i døren for at købe ting." Hun og Michael lavede et løfte, da de startede deres forretning, at de ville behandle alle deres klienter med respekt, uanset hvilken side af kasseapparatet de var på.

Det tager også takt og medfølelse at være en vellykket ejendomssælger. "At arbejde inden for folkets hjem indvendige helligdom kræver et særligt sæt immaterielle kvaliteter, som at være nonjudgmental, ikke sladder [eller] udstationering på Facebook om de lejlighedsvis ulige ting eller urenheder i folks hjem", advarer Cheryl Todd, medstifter af Phoenix- baserede Pot of Gold Estate Liquidations. "Værdighed og fortrolighed vil hjælpe dig med at få gode henvisninger, fordi folk vil vide, at du er troværdig."

"Vi arbejder sammen med folk, der er følelsesmæssige og sørgende", Julie Hall, grundlægger og direktør for American Society of Estate Liquidators, fortalte Pittsburgh Post-Gazette. At have medfølelse for din klient, mens du stadig gør fremskridt med at rydde ud af en ejendom, er en delikat balance, der vil øve dig.

"Bliv en stor lytter," anbefaler Codina. "Hver ejendom er lidt anderledes, og hver klient har deres egen unikke måde at kommunikere deres behov på."

Og husk: Ejendomssalg starter normalt før eller før kl. 8.00. Du skal være en tidlig fugl for at elske denne forretning!

Din tur: Har du nogensinde arbejdet på et ejendomssalg? Vil du overveje at drive en virksomhed i denne branche?