Jeg lavede $ 16.000 Tax-Free Flipping en Condo, Takket være dette IRS Loophole ...

Min kone og jeg lavede for nylig $ 16.000 til salg af vores lejlighed, og vi betaler ikke skat på en cent.

Næste år kan vi sælge vores nuværende hjem til en fortjeneste, og vi betaler ikke igen kapitalgevinstskat. Hvordan kan vi gøre det?

IRS giver dig mulighed for at udelukke en gevinst på op til $ 250.000 ($ 500.000 hvis du er gift og fil i fællesskab) om salget af din primære bopæl fra skattepligtig indkomst, hvis du har boet i det i mindst to af de seneste fem år. Vi boede i lejligheden i 26 måneder, så vi kvalificerede.

IRS forklarer:

"De 24 måneders ophold kan falde hvor som helst inden for 5-årsperioden. Det behøver ikke engang at være en enkelt blokke af tid. Alt du behøver, er i alt 24 måneder (730 dage) af ophold i løbet af 5-årsperioden. "

Det bliver mere kompliceret, hvis du udlejer hjemmet i løbet af den tid (du "genindfanger" eventuelle afskrivninger hævet og betaler skat på den pågældende del).

Men her er den korte version: Hvis du bor i dit hus i mindst to år og sælger det, er hele din fortjeneste skattefri.

Vi kommer tilbage til det om et øjeblik, men først lad os se på et vigtigt spørgsmål ...

Er dit hjem en investering?

Et hjem er ikke en investering, fordi det ikke genererer indkomst eller anvendelige kapitalgevinster, siger Robert Kiyosaki i Rich Dad, Poor Dad.

Dit hus genererer udgifter, og hvis du sælger det efter dets værdi stiger, vil du sikkert købe et andet hus, der koster så meget eller mere. På lang sigt stiger hjemmeværdierne ikke hurtigere end inflationen.

Men der er nogle måder at gøre et hjem til en investering. For eksempel kan du leje værelser i dit hus, hvilket er, hvordan jeg har betalt min første pant.

Der er også "lave penge investeringer og spare penge investeringer, "fortæller Jennifer Abel på Mainstreet.com. Et hus kan ikke generere indkomst, men hvis du køber ret, sparer du flere penge gennem årene end at leje.

Så dit hjem kan være en investering, og vi vil tilføje en mere måde at gøre det til en ...

The Flip Your Home Plan

Hjemmehandelens kapitalgevinster ekskludering gør det muligt at købe en fixer-øvre, leve i det, mens du laver reparationer og forbedringer og sælge det til en fortjeneste uden at betale en øre i skat.

Teoretisk kan du gøre det hvert andet år.

Realistisk tager det tid at sælge et hjem, og du skal vente to år fra datoen for salget for at gøre krav på din næste udelukkelse. Plus, du får måske ikke alle i familien om bord for flytningen - hver toårs plan.

Men du kunne i det mindste gøre dette nogle gange som en måde at øge din pensionsopsparing eller betale for store ferier.

Nøglen er at forstå, hvordan man kan vende en fixer-øvre. Du har store fordele, når du springer dit eget hjem, fordi der ikke er nogen rush.

Da du bor i din flip, har du ikke omkostninger til at spise i fortjeneste, og du ellers skulle betale boligregninger et sted. Men du er stadig nødt til at beregne korrekt for at gøre din fortjeneste.

Gør beregningerne

Glem værdsættelse.

Hvis boligpriserne går op, fantastisk, men det betyder stadig, at du betaler mere for det næste hus du bor i, så det er ikke rigtigt, hvor du tjener.

Anslå din gevinst baseret på stigningen i værdi fra de planlagte reparationer og forbedringer. For at beregne, at når man kigger på et potentielt hjem, begynder man med slutningen i tankerne.

Lav en liste over, hvad der skal gøres og afgøre hvilken pris huset skal sælge til, når du er færdig. Brug de "for nylig solgte" værktøjer på hjemmesider som Trulia til at finde nærliggende boliger til sammenligning. County Property Appraiser hjemmesider har ofte også offentligt tilgængelige oplysninger.

Hvis du stadig ikke er sikker på værdier, så spørg en god ejendomsmægler for at få hjælp, men sørg for at han eller hun har arbejdet i den pågældende bydel.

Når du har din forventede salgspris (baseret på nutidens værdier), anslår du renoveringsomkostningerne for ejendommen, herunder holdeomkostninger, hvis du ikke kan flytte ind med det samme.

Anslå derefter købs- og salgsomkostningerne. For sidstnævnte kan du bare bruge en figur på 10% af salgsprisen, hvilket skal være nok til at dække lukningsomkostninger og ejendomsprovisionen.

Endelig beslutte, hvilket niveau af fortjeneste det er umagen værd.

Når du har disse tal, kan du basere dit tilbud på følgende formel:

(Projiceret salgspris) - (alle omkostninger og fortjeneste) = (det meste du kan betale for huset)

For eksempel, hvis du vil lave $ 20.000, og du ser det renoverede hus vil sælge for $ 160.000, kan beregningen se sådan ud:

$ 160.000 - $ 20.000 (profit) - $ 16.000 (transaktionsomkostninger) - $ 12.000 (renoveringsomkostninger) = $ 112,000

Det er den højeste pris, du kan betale, så start med et lavere tilbud. Hvis du får huset, har du mindst to år til at fuldføre alt arbejdet, hvilket bringer os til et andet spørgsmål ...

Skal du gøre arbejdet selv?

Jeg er ikke alt, der er mekanisk tilbøjelig, men i de senere år har jeg gjort alt for at male vores hjem inde og ude for at erstatte vaskemaskinens vandlinier inde i en mur (og reparere væggen bagefter).

Men der er ting, jeg ikke vil prøve på egen hånd. For eksempel vil jeg udskifte stikkontakter, men jeg vil ikke sætte nye elektriske ledninger.

Du behøver ikke at gøre nogen af arbejdet selv. Bare vær sikker på, at dine reparations- og forbedringsoverslag omfatter at bruge entreprenører.

Hvis tallene ikke virker, gå væk. Der er andre huse at købe.

Du vil nok gøre det bedste ved at gøre noget arbejde selv og betale fagfolk til andre opgaver. Jeg har lært, at maleriet ikke er svært, så det gør dig selv meget vil spare dig for mange penge.

Hvis projektet er noget, der kræver en tilladelse, vil jeg gerne betale en entreprenør. Pas på og tjek entreprenøren før du underskriver noget.

Stor Tip: Gå gennem boligen med en entreprenør, før du køber den.

Min kone og jeg gjorde dette med et lejlighedshus vi vendte om (vi levede ikke i det), og han kunne fortælle os, hvordan man sparer penge, der laver egne reparationer. Han vurderede også, hvad det ville koste for det arbejde, han til sidst gjorde for os.

Tjene flere penge

Her er to måder at øge fortjenesten ved at vende hjem:

Flyt mere ofte

Hvis du ønsker at indskyde på skattefri fortjeneste, skal du flytte så tæt på hvert andet år som du kan.

For eksempel, liste dit hjem til salg efter at have boet i det i omkring 21 til 22 måneder. Når du lukker salget, kan du være lige forbi 24-måneders kravet.

Målet for højere vurdering

Du finder normalt ikke overskud i stigende priser, da prisen på det næste hjem du køber også vil være steget.

Men boliger i nogle områder sætter pris på hurtigere end andre.

Brug online ressourcer som NeighborhoodScout til at identificere områder, hvor boliger værdsætter det hurtigste, og køb i et af disse kvarterer.

Din tur: Vil du overveje at gøre dine hjem til investeringer ved at flippe dem og flytte nogle få år?

Oplysning: Vi har en alvorlig Taco Bell afhængighed her. De tilknyttede links i dette indlæg hjælper os med at bestille fra dollarmenuen. Tak for din støtte!

Steve Gillman er forfatteren af ​​"101 underlige måder at tjene penge" og skaberen af ​​EveryWayToMakeMoney.com. Han har været repo-mand, stavkarvler, søgemaskineevaluator, house flipper, sporvogn driver, proces server, mock juror og roulette croupier, men på mere end 100 måder han har tjent penge, skrivning er hans favorit (hidtil).