Adventures in Real Estate: 14 lektioner fra et uheldigt Condo Flip

I modsætning til mange andre investeringer giver ejendomme dig flere muligheder end bare at købe og håber at sælge til mere: Du kan leje værelser for indkomst, forbedre og vende det, eller finansiere salget for at få en højere pris. Uforudsete omstændigheder kan betyde, at du skal overveje muligheder, du måske ikke oprindeligt havde haft i tankerne, som min historie illustrerer.

I september 2012 brugte min kone Ana og jeg vores besparelser på at købe lejligheden over vores i Napoli, Florida, for $ 70.000. Selv om det ikke var meget, regnede vi med, at det ville være rart at have en leje så tæt på, at det var lettere at administrere. Dette var Plan A: Køb, reparer og lej en condo.

Selvfølgelig, hvis alt var gået glat, ville jeg skrive et andet indlæg. Men med fast ejendom skal du ofte udforske en "Plan B", en "Plan C" og andre kreative muligheder, som du vil se, når vi kommer til vores egen "Plan D." Her er hvad der skete - og hvordan du kan lære af min erfaring, når du er klar til at leje en egen lejlighed.

Køb en Condo til Flip

Hvis det ikke var for håndværkeren, der kiggede over stedet hos os, kunne vi have bakket op af aftalen på grund af antallet af ting, der skulle løses.

Men han var sikker på, at det hele kunne gøres for omkring $ 6,000. Han havde for nylig vundet $ 1 million i Florida staten lotteri og var bare gør håndværker arbejde deltid, så det kunne have bidraget til hans generelt optimistiske udsigter. Under alle omstændigheder var hans "can-do" -indstilling opmuntrende, så vi planlagde lukningen.

Vores ejendomsmægler, også en optimist, sagde vi skulle være i stand til at leje stedet for $ 1.100 pr. måned. Hun påpegede en annonce for en anden enhed i vores kompleks, hvis ejer bad om $ 1.100 pr. Måned. På papir så det ud som om vi ville have et cash flow på omkring $ 600 pr. Måned.

Pas på ekstra omkostninger

Dagen før afslutningen gik vi til lejlighedsforeningens møde, hvor det blev annonceret, at afgiften ville stige fra $ 320 til $ 340 pr. Måned. Desuden flyttede embedsmænd en linje på de føderale oversvømmelseskort og satte os i en lidt højere risiko zone, så der ville være en $ 600 års vurdering for yderligere forsikring.

Disse ekstraudgifter betød, at vores forventede pengestrømme faldt med 70 dollar pr. Måned (for ikke at nævne, at vi måtte betale den ekstra $ 840 om året på vores eget sted).

Vi overvejede alvorligt at opgive vores indbetaling og gå væk fra aftalen. Men optimisme er smitsom; Efter at have talt igen til vores agent og handyman gik vi videre og lukkede.

Lektion 1: Før du køber, spørg nøglepersoner i lejlighedsforeningen eller lagene om noget, der måske sker snart. Overraskelser som vores vil normalt ikke dukke op i lejlighedsforeningens finansielle dokumenter, hvilket kun afspejler det, der allerede er sket.

Budget ekstra tid og penge til reparationer

Lukning omkostninger var mindre end vi forventede; det er dejligt at have gode overraskelser en gang imellem. Men så kom vi på arbejde med at fastsætte lejligheden og gætte hvad? Det tog længere tid end forventet og kostede mere end vi havde planlagt.

Den bløde plet på væggen over lyskontakten ved hoveddøren? Min kone havde ret; det var ikke kun skade på grund af en gammel lækage, der var blevet repareret. Det var fugtig, og ikke kun i hendes fantasi. Hver gang det regnede, droppede vandet inde i væggen i den elektriske kasse.

Vi kaldte ledelsen og fik dem til at reparere taget. Heldigvis lejede vores condoforening god ledelse, eller vi kunne have ventet uger i stedet for to dage. Vi var nødt til at rive op muren, sprøjte alt inde med blegemiddel for at forhindre meldug, og læg to nye paneler af gipsvægge før maleri på værelset.

Lektion 2: Stol på den intuition og tage et andet kig eller få en inspektion, hvis der er noget, der ikke synes rigtigt.

Lækken i klimaanlægget tragte regnvand lige ind i en 220 volt elektrisk afbryder. Efter det tredje forsøg på at reparere det, måtte vi vente en uge, før det regnede tungt igen - den eneste måde at vide, at det endelig var fikset.

Lektion 3: Sørg for at teste dine reparationer, før du antager, at du er færdig.

Jeg reparerede gipset i A / C skabet af mig selv, da mit ufuldkomne arbejde ikke ville gøre noget så meget der.

Lektion 4: Du kan spare penge ved at gøre en masse af hjemmet forbedring arbejde selv, og du behøver ikke at være så god, hvis du arbejder i områder, hvor udseende ikke er lige så vigtigt.

På grund af disse og et dusin andre overraskelser var det projekt, som vores håndværker tænkte ville tage "en uge til 10 dage", i mere end en måned, og gik også over budget. Vi burde have kendt bedre, fordi i vores erfaring alle entreprenører er alt for optimistiske over tidsrammer og omkostninger.

Lektion 5: For at være sikker, dobbelt entreprenørens skøn over den tid, der er nødvendig for at gennemføre reparationer og renoveringer. For at være sikker skal du tilføje 20% eller mere til omkostningsoverslag.

Vores handyman var stor, selv om den var for optimistisk om tid og omkostninger. Hans holdning var, at for ethvert problem er der altid en løsning, og han ville finde den. Han lærte mig, hvordan man laver fliser, laver elektrisk arbejde, udskift skyderdørhjulene - listen fortsætter. Endnu vigtigere lærte han mig at være en bedre problemløser. Vi ville ansætte ham igen om et sekund (men vi ville fordoble hans tidsoverslag og tilføje 20% til hans omkostningsoverslag).

Lektion 6: Udnyt din entreprenørs viden for at lære at lave grundlæggende reparationer og forbedringer selv. Det kan spare dig penge på det aktuelle projekt og på fremtidige.

Forskningsomkostninger og være fleksible

Da vi nærmer os slutningen af ​​projektet, testede vi den stabile vaskemaskine / tørretumbler, der var kommet med stedet, og så på, da det spydte vand på gulvet. Reparationisten opkrævet os $ 69 for at fortælle os det var ud over håb.

Vi planlagde at bruge $ 700 for en ny enhed, da regelmæssig vaskemaskine / tørretumbler sætter koster så lidt som $ 500. Vi kunne ikke få et regelmæssigt sæt, fordi hookups var i et smalt skab, der kun var plads til den stablede slags. Som det viser sig, stablede enheder er dyre. Den billigste vi kunne finde overalt var $ 1.300. Av!

Lektion 7: Kontroller apparater omhyggeligt, før du køber et sted. Hvis du tror, ​​du skal udskifte noget, gæt ikke; tjek priser online.

Til sidst var vi kun omkring $ 1.000 over budget, fordi vi ændrede planen. For eksempel valgte vi at male badeværelset forfængelighed i stedet for at erstatte det. Vi malet også køkkenskabene frem for at erstatte dørene. Det forekom ikke sandsynligt, at disse ændringer i vores plan ville påvirke, hvad vi kunne leje stedet for. En af de ting jeg kan lide om fast ejendom er, at der er mange måder at nærme sig og løse problemer på.

Lektion 8: Kig efter alternative (billigere) måder at gøre ting på, hvis udgifterne går for langt over budgettet, men kun hvis de alternative planer ikke vil påvirke din lejepris eller salgspris for meget.

Grundigt Forskning Potentiel Videresalg eller Leje Værdi

Vores agent, som også var vores udlejningsagent, havde været meget optimistisk om den potentielle husleje. Ejeren, der spurgte $ 1.100 for hans plads i vores kompleks, sænkede det til $ 1.000 pr. Måned - og seks uger senere, havde det stadig ikke lejet det ud. Vi opdagede det steder, der for øjeblikket blev lejet i vores kompleks, varierede fra $ 800 pr. måned til $ 950. Det er noget, vi burde have tjekket ud mere grundigt, før vi nogensinde har lavet et tilbud.

Selvom alle enhederne var ens i størrelse og layout, havde vores ikke top-of-the-line apparater, så det så ud som om vi kunne få $ 900 pr. Måned. Mellem den $ 200 reduktion i forventet leje og $ 70 overraskelsen på afgifter og vurderinger, vores forventede pengestrømme var nu nede på $ 330 pr. måned.

I stedet for de 9%, vi håbede på, ville afkastet på vores investering kun være omkring 5% om året nu - hvis der ikke var flere overraskelser.

Lektion 9: Gør dit eget hjemmearbejde for at bestemme udlejningspriser. Vær skeptisk til annoncerede lejepriser; bestemme, hvor meget lejere er rent faktisk betaler for lignende enheder.

Undersøg potentielle lejere

Udsatte lejere måtte anmode om os, men også til lejlighedsforeningen. De betalte et ikke-refunderbart ansøgningsgebyr på $ 100 og $ 70 for en baggrundskontrol. Vi kunne ikke lide den manglende kontrol i vores ende, men det har sine fordele. Baggrundskontrollen hjalp med at udrydde tvivlsomme lejere.

For eksempel var der kvinden, der var klar til at betale os seks måneders leje i forvejen på grund af hendes "midlertidige" arbejdsløshed. Når vi først havde indgået en lejekontrakt, afslørede baggrundskontrollen, at hun havde stjulpet lægemidler fra hospitalet, hvor hun arbejdede, og derfor sandsynligvis aldrig ville få et plejejob. Og den meget flink fyr, der sagde, at han havde "bare en DUI" i sin fortid, havde også yderligere narkotikaafgifter.

Associeringsstyring hjalp med at opdage disse løgne, men vi blev også meget gode ved at bruge internettet til at undersøge potentielle lejere. Det er fantastisk, hvor ofte du får et resultat, når du søger online ved hjælp af "mug shot" plus en persons navn!

Lektion 10: Det er nemmere end nogensinde at undersøge mulige lejere takket være internettet, så kom online og start med at se!

En potentiel lejer ønskede stedet, mens vi stadig forsøgte at leje det for $ 1.000 pr. Måned. Men da vores agent sendte over lejekontrakten en dag eller to senere, pludselig "huskede han" at lejen var $ 925. Så vidt vi kunne bestemme, var dette en forsinkelsestaktik, så han kunne fortsætte med at lede efter noget bedre eller forhandle en lavere lejepris. Til sidst underskrev han lejekontrakten på $ 1.000 - og så havde hans ansøgning nægtet foreningen på grund af en kriminel fortid.

Lektion 11: Gør vilkårene meget klare, og få disse lejemål underskrevet så hurtigt som muligt.

Da condoforvaltningen eller foreningsmedlemmerne havde brug for at interviewe alle ansøgere, og disse interviews blev udført kun på tirsdage, kostede hver afvist ansøgning os tid.

Tid er penge, især når du ikke kun har skatter, forsikringer og forsyningsvirksomheder at betale, men også hundredvis af dollars om måneden i ejerleje. Vi kunne have undgået nogle af disse omkostninger, hvis vi havde undersøgt og udelukket nogle potentielle lejere, før de ansøgte om foreningen.

Lektion 12: Processen med at leje en condo er mere kompliceret og kan tage længere tid end at udleje et hus, så planlægge den ekstra tid og udgift. Undersøg lejere online, så snart de gælder, så du hurtigt kan udelukke dem, der ikke vil blive accepteret af foreningen. Dette sparer dig tid og derfor penge.

Skift til Plan B ... derefter C og derefter D

På dette tidspunkt begyndte vi med så mange overraskelser og hver måned, der kostede os mindst $ 900 i tabt husleje, at undre sig over, om vi havde truffet den rigtige beslutning. Måske skal vi gå til Plan B: Giv op at være udlejere og sælge stedet.

Vi gik med Plan C: Liste lejligheden til salg og Fortsæt med at tilbyde det til leje. Hvis det solgte til en fortjeneste, ville vi være glade. Hvis det blev lejet, ville vi tabe salgslisten og være glad for i det mindste at have nogle indtægter fra stedet.

Til sidst gik vi et skridt videre og implementeret Plan D: Prøv at leje lejligheden, mens du noterer dig at sælge både den ene og den vi boede i nedenunder. Hvis vi lejede den ene ovenpå, ville det være fint. Ellers, når en af ​​de to solgte vi ville droppe noteringen på den anden og leve i det.

Flytningen ville være let nok, hvis vores hjem solgte - en trappe. Alligevel prissatte vi vores eget hjem $ 5.000 højere end investeringsboligen for at opmuntre købere til at vælge den ene.

Vi fik tilbud, der ikke fungerede begge steder. Tilbudet i vores hjem var til en god pris, dels fordi vi var villige til at tage $ 30.000 ned og finansiere resten i et par år. Desværre var køberen nødt til at skynde sig tilbage til sit hjem i Italien, da hans mor blev syg, og han sluttede sig til sidst ud af aftalen.

Heldigvis var det starten på "sæsonen" i det sydlige Florida (alle kommer her om vinteren), så tilbudene blev ved med at komme, og vi havde en underskrevet kontrakt inden udgangen af ​​januar 2013. Vi solgte lejligheden ovenpå (ikke vores hjem) for $ 92.000, lukning i marts.

Hvor meget vi lavede ved at vende en lejlighed

Efter hver sidste udgift var vores netto overskud $ 4.500 - ikke meget at blive begejstret for, især da jeg lægger i seks hårde uger af arbejde, der fastlægger stedet. Men vi var glade for at blive gjort med projektet, og at fortjenesten var lig med seks måneders løn på deltid, $ 9 per time job jeg havde på det tidspunkt.

Lektion 13: Du har altid mere end en mulighed med fast ejendom, så overvej andre måder at gøre din fortjeneste eller indkomst på. Udbudsfinansiering kan få dig en højere pris, og er relativt sikker, hvis du får en stor forskudsbetaling.

Timing spørgsmål, så planlægge efter den bedste tid til at sælge. Hvis vi havde købt lejligheden om vinteren og havde det klar til at sælge i maj, kunne vi have ventet mange flere måneder for at få det solgt, og ejeromkostningerne kunne have spist størstedelen af ​​overskuddet.

Desværre for vores købere døde klimaanlægget et par måneder efter at de købte stedet og kostede dem omkring $ 4.000 for en erstatning. Det ville have udslettet næsten hele vores fortjeneste, hvis det skete, mens vi stadig ejede stedet, hvilket fører til vores sidste lektion:

Lektion 14: Fast ejendom investerer vil altid være fuld af overraskelser (og ikke mange af dem vil være behagelige). Da du aldrig ved, hvornår dyre overraskelser vil komme, overveje seriøst at acceptere ethvert tilbud, der giver dig et anstændigt overskud, snarere end at betale mere holdingomkostninger og risikere store omkostninger, mens du venter på at få en lidt bedre pris.

Din tur: Har du nogensinde investeret i fast ejendom, og har du ramt mange overraskelser?