Tænker på at leje dit hjem? 15 tips til at maksimere din indkomst

En af de største afløb på en udlejeres husleje er udgifter. Eje udlejningsejendomme er aldrig lige så nemt som at købe en ejendom, finde en lejer og venter på de store fedtchecks at rulle ind - og erfarne landejere kender dette.

"Når en ejendom er købt, kommer dens afkast primært til at minimere tab," siger Brian Davis, en ejendomsinvestor med 15 udlejningsejendomme og medstifter af ejendomsbloggen SparkRental. "Jeg kan godt lide at tænke på udlejningsindtægter som en rørledning, som du gerne vil flyde glat og med minimal lækage."

Uanset om du planlægger at komme ind i udlejeren eller du er en erfaren udlejer, vil du sikkert vide, hvordan du kan tjene mere indkomst. Vi talte med en række ejendomseksperter for at samle deres bedste forslag til, hvordan du maksimerer din lejede indkomst.

1. Grundigt skærm lejere

En af de største problemer, vi hørte udlejere nævner, var omkostningerne (i penge, tid og stress) for at udskyde besværlige lejere. En udsættelse kan tage tre til seks måneder og kan koste opadgående på $ 5.000, så gør nogle forebyggende arbejde ved at sætte nye lejere igennem en grundig screeningsproces.

Kør en kreditcheck for at give dig en følelse af deres økonomiske ansvar, sammen med en kriminel og eviction undersøgelse. Også gøre en lille rekognoscering.

"Kør ved deres nuværende bolig", siger Denise Supplee, en ejendomsmægler, investor og tidligere ejendomschef, samt medstifter af SparkRental. "Er det rodet? Er der skraldespand kastet overalt - eller værre, er skraldespanden bare hældning? Er der en gammel nedbrudt bil med udløbet tags bare sidder? Store advarselsflag! "

2. Lejer bevis på din ejendom

"Ejere kan ikke fradrage penge fra et depositum for" normal slitage ", så de skal gøre, hvad de kan gøre for at forhindre det" siger davis

Dette omfatter forbud mod monterede fjernsyn i din lejekontrakt, sikring af hardware som håndklædebjælker i pinde og vælger lav vedligeholdelsesgulv som hårdttræ over gulvtæpper og installering af dørstop. Alt, der forhindrer en rimelig daglig brug fra at forlade et mærke på din ejendom, er et klogt skridt.

Enklere landskabspleje og slidstærke materialer som mursten og vinyl kan også reducere dine vedligeholdelsesomkostninger, rådgiver Chad Carson, en fast ejendom investor og blogger hos CoachCarson.com.

3. Få den rigtige forsikring

Dette skal selvfølgelig sige, men altid forår for udlejer ansvarsforsikring.

"Bare omkostningerne ved en ubarmhjertig retssag kunne tømme din bankkonto," siger Carson. "En god forsikringspolice vil ansætte advokater til at forsvare dig i det usandsynlige tilfælde af en retssag."

Penny Hoarder-redaktøren Justin Cupler lejede sit gamle hus i et år efter at han flyttede ud, og han tilføjer: "Ring til dit forsikringsselskab og skift til en struktur-ens politik. De fleste boligejere politikker dækker hele huset og dets indhold. Hvis du lejer det til fremmede, behøver du ikke at forsikre deres varer. Dette kan spare dig omkring $ 25 til $ 50 per måned. "

4. Køb en hjemme garanti

“Hvis dit hus er ældre, skal ting bryde, Siger Cupler. "(En hjemgaranti) koster typisk kun $ 20 til $ 50 per måned og dækker dig i tilfælde af en uventet sammenbrud, der kan tømme dine reserver."

5. DIY, når det er muligt

“At have en leje ejendom er mindre om maksimere indkomst og mere om minimering af expenses, "Siger Andy Panko, ejer af to et-værelses condos i et kompleks i Woodbridge, New Jersey. "Jeg forsøger altid at personligt gøre så meget som jeg kan med hensyn til mine ejendomme. Jeg er meget praktisk og kan håndtere de fleste typiske reparationer og opdatering. Jeg gør også min egen reklame (gratis via Craigslist), viser mine enheder, og gør al baggrundskontrol og kreditscreening (via TransUnions SmartMove-tjeneste, som jeg opkræver for lejeren). "

6. Brug udlejningskontorer med forsigtighed

Nogle udlejere finder udlejningsbureauer og ejendomschefer er værd at regne, da de sparer tid og stress i det lange løb.

"Jeg var for let på mine lejere - ikke opkræver forsinkede gebyrer eller begyndte udsættelser, da de kom bag. Dette fik dem til at gå over mig og koste mig endnu flere penge, "siger Mark Ferguson fra Invest Four More. "Da jeg havde syv ejendomme, overgav jeg dem til et administrationsselskab, og de var meget hårdere. Selvom jeg betalte dem en procentdel af huslejerne, samlede vi flere huslejer og havde bedre lejere. Det reddede mig hovedpine, tid og penge. "

Hvis du går denne rute, skal du bare sørge for at få det bedste ud af din buck. Cupler foreslår at sammenligne gebyrer først ved at "få et par agenturer til at kæmpe for din virksomhed og finde den med de bedste fordele for omkostningerne."

Hvis du foretrækker at afstå gebyret, er der nyttige værktøjer.

"At ansætte en ejendomsadministrator kan tage noget af hovedpinen uden at beskæftige sig med lejere, men deres gebyrer kan tage op til 10% af dine afkast. På dagens ejendomsmarked kan det reducere dit pengestrømme til det punkt, der næsten ikke giver overskud, "siger Callie Hamilton, en ejendomsinvestor, hvis mand grundlagde Rentelyd for at hjælpe medlejerne med at håndtere ting som online automatiserede betalinger, vedligeholdelsesydelser, baggrundskontrol og lease skabelse på egen hånd.

7. Kontrollér dine egenskaber regelmæssigt

Selvom du har ansat nogen til at håndtere din daglige ledelse, skal du sørge for at inspicere dine ejendomme med jævne mellemrum for at sikre, at dine lejere holder op med din investering.

"Gå gennem ejendommene så ofte som muligt," siger Deb Tomaro, mægler associerer med RE / MAX Acclaimed Properties. "Ændring af ovnen filter hver 60 dage er en stor undskyldning. Det giver dig en chance for at se efter problemer, før de bliver til en stor og dyr reparation. For eksempel kan jeg ikke fortælle dig, hvor mange frysere under køkkenvasken bliver ryddet ud, fordi lejerne sparer kabinettet fyldt med ting og aldrig ved, at der er en lille lækage. Lækage fortsætter i et år, vasken basen er ødelagt. Hver gang jeg går ind i en leje enhed, spørger jeg, om jeg kan kontrollere under drænene for eventuelle lækager, og jeg løber mine hænder langs alle VVS for at sikre, at jeg ikke føler en lækage. "

Selv en simpel kørsel for at sikre, at ting opretholdes udefra kan fortælle dig meget, siger hun.

8. Hold dine lejere tilfredse

Ud over udsættelse, Omsætningsomkostningerne står højt på udlejers lister over ting at undgå.

"De største udgifter i udlejningsvirksomheden opstår, når en lejer flytter ud," siger Carson. "En lejer, der forbliver fem eller seks år, klager ikke over pletter på væggen, men for en ny lejer skal du male og lave andre reparationer."

Hold dine lejere glade ved at reagere på vedligeholdelsesanmodninger hurtigt og høfligt. Hvis du finder du nødt til at hæve husleje for at dække månedlige udgifter, giver lejere et incitament til at holde sig til dig, som en lille opgradering, når de fornyer deres lejekontrakt, foreslår Carson.

9. Få mest leje pr. Kvadratfod

"Større er ikke altid bedre i udlejningsverdenen," advarer Carson. "Find ejendomme med højeste leje pr. Kvadratfod. Mange gange vil en 1.000 kvadratmeter lejlighed leje for det samme som en 1.300 kvadratmeter lejlighed. Men maleriet og anden løbende vedligeholdelse koster mere for den større enhed. "

Eller følg eksemplet på Keisha Blair, medstifter af Aspire-Canada, og fokusere på udlejning af flerfamilieejendomme, som "kan reducere risikoen for at have lange perioder med ledige stillinger betydeligt, hvilket reducerer din risiko for tab af indkomst," siger hun. "I flerefamiliehuse som triplexer øger dette indtægtspotentialet betydeligt, samtidig med at der reduceres betydelige tab, hvis en lejer beslutter sig for at forlade. Selvom disse ejendomme har en tendens til at være dyrere, har de en tendens til at overgå enfamilieinvesteringerne ganske betydeligt i det lange løb. "

10. Inkluder ikke hjælpeprogrammer

Indsæt aldrig variabel forsyningsvirksomhed som varme eller elektricitet i lejeprisen. Jennifer Stahlman fra PayLease forklarer hvorfor:

• "Padding prisen på husleje til at omfatte forsyningsselskaber betyder, at du skal overdrive lejen på et allerede konkurrencedygtigt marked."

• "Når forsyningsselskaber er inkluderet, er der intet incitament for den beboende at spare, hvilket fører til højere brugsregninger."

• "Hvis du ikke tilføjer nok til at dække alle hjælpeprogrammer, skal du betale forskellen."

• "Utility udbydere øger ofte deres satser, hvilket fører til inkonsekvente faktura beløb."

11. Bygg ting i

Overveje at investere i indbyggede møbler som hylder eller en morgenmadskrog.

"Generelt, hvis det ikke kan flyttes, kan det ikke brydes", siger udlejer og fast ejendom investor Eugene Gamble. "Selvom det oprindeligt er dyrere, reduceres omkostningerne med det reducerede antal reparationer, der er nødvendige, da lejere ikke kan flytte stykker efter deres særlige ønsker. Du sparer også på tidspunktet for at finde udskiftninger eller lave reparationer. "

Carson anbefaler også herunder masser af indbyggede lagringsløsninger, for en meget genial grund: "flere ting = sværere at flytte!"

12. Charge Extra for Add-Ons

Overvej at leje enhver garage (er) placeret på din ejendom separat, Gamble rådgivere. "Ikke alle lejere har en bil, så du kan leje det ekstra rum ud, hvis det er passende placeret og lagt ud."

Hvis du lejer til lejere med kæledyr, bede dem om at betale et engangs eller månedligt kæledyrsgebyr i stedet for at betale et kæledyrsdepositum, siger Kaycee Wegener af Rentec Direct. "Hvis du beder om et kæledyrsdepositum, kan disse penge kun bruges til at rydde op skader forårsaget af kæledyret, og den resterende saldo skal gå tilbage til lejeren ... Men hvis du opkræver et engangs eller månedligt kæledyrsgebyr, du kan bruge indkomsten efter eget valg. "

13. Skab en LLC

"En succesfuld virksomhed begynder (og forbliver så) ved at positionere sig selv for at reducere risikoen. Bemærk, ikke 'eliminere' risiko, fordi det er umuligt, "siger advokat og fast ejendom investor Craig Morgan. Hans strategi for at gøre det:

Har en enkelt LLC (det mest almindelige enhedsvalg for investorer) for ejendomshold. Hold dine huslejer i en LLC; denne LLC deltager ikke i andre projekter eller udfører andre tjenester (fx entreprenørarbejde). Alt LLC gør er hold ejendom.

Hvis du har en kortfristet portefølje (læs: fix-and-flips), sæt dem i en anden LLC. Hvis du er en hjemme reparation person eller ejendom manager, så er denne service udført i en anden enhed. Kernen her er, at du begrænser eksponeringen (dvs. ansvaret) for hver LLC. I teorien kan en sagsøger kun gå efter hvad der er i LLC / værdien i LLC. Så hvis du bliver sagsøgt som en entreprenør, kan sagsøgeren ikke få fat i dine huslejer, fordi det er en separat og særskilt forretning.

14. knuse tallene

"Da en udlejningsejendom er en investering, skal den analyseres som sådan," siger Panko. Som følge heraf er det vigtigere at maksimere Vend tilbage end at maksimere indkomst. Selvom du har nok penge til at købe en udlejningsbolig direkte, kan du typisk tjene et bedre afkast af dine penge ved at tage et lån til at betale for det meste. "Han giver dette eksempel ved hjælp af sine egne enheder:

Den samlede månedlige omkostning ved skat, vedligeholdelsesafgift og forsikring er omkring $ 525, og månedlig leje er $ 1.250. Det er månedlig nettoindtægt på omkring $ 725, eller $ 8.700 om året.

Ejendommen koster omkring $ 110.000. Hvis jeg havde sat den fulde $ 110.000 til at købe den direkte, ville jeg kun lave 8,3% om året på min investering, dvs. $ 8.700 af nettoindtægt divideret med en initial investering på $ 110.000. I stedet satte jeg kun 27,500 dollars af mine egne penge i (25% forskudsbetaling) og lånte resten med et 30-årigt lån. Lånet er omkring $ 400 pr. Måned. Så tilføjer det til skat, vedligeholdelse og forsikring betyder min samlede månedlige udgifter er $ 925.

Med månedlig leje på $ 1.250 betyder det, at min månedlige nettoindkomst kun er $ 325 pr. Måned eller $ 3.900 om året. Men det svarer til et 14,2% afkast per år, dvs. $ 3.900 af nettoindtægt divideret med en initial investering på $ 27.500. Så ved at tage et lån i stedet for at købe det direkte, min indkomst er reduceret, men min investeringsafkast er øget.

Når det er sagt, skal du stadig vide, hvad du kommer ind i: "Det skal bemærkes, at låntagning øger risikoen for at eje en udlejningsejendom," tilføjer Panko. "For eksempel, selv om enheden er ledig i flere måneder og derfor ikke producerer nogen indkomst, skal lånet stadig betales hver måned."

Som med enhver kompleks forretningsbeslutning, hvis du føler at dit hoved begynder at spinde, er det altid bedst at konsultere med en professionel.

15. Brug dine skattelettelser

For mange udlejer savner besparelser, fordi "de ved ikke, hvad der er en tilladelig udgift", når det kommer til skatteafbrydelser, siger Gamble. ”Udlejere kan kræve alle mulige pauser for vedligeholdelse af deres ejendom og i tilbagebetaling af realkreditlån. Lær hvad du kan gøre, eller ansæt en erfaren revisor. "

Din tur: Har du en udlejnings ejendom? Hvilke andre tip vil du tilføje til denne liste?

Kelly Gurnett er freelance blogger, forfatter og redaktør, der kører bloggen Cordelia Calls It Quits, hvor hun dokumenterer hendes forsøg på at befri sit liv af de ting, der ikke betyder noget og fokusere mere på de ting, der gør. Følg hende på Twitter @CordeliaCallsIt.