Crowdfunding fast ejendom har opnået stor appel i de seneste par år. Erfaringen og uerfarne er alle dykning i denne unikke mulighed for at investere i fast ejendom.
Hvad er de skattemæssige konsekvenser af at investere i crowdfunding fast ejendom? Er det beskattet som et lager? En cd? En forretning?
Afviklingen af, hvordan crowdfunding fast ejendom er beskattet, kan blive kompleks, afhængigt af typen af investering.
I denne artikel ser vi på et par forskellige scenarier for at hjælpe dig med at få et håndtag på, hvordan crowdfunding ejendomsinvesteringer beskattes.
Investeringsstrukturer
Lad os først se på nogle af de forskellige strukturer og investortyper, der almindeligvis findes i crowdfunding ejendomsinvesteringer.
Der er to typer investorer i en crowdfunded ejendomsinvestering: Akkrediteret og ikke akkrediteret.
En akkrediteret investor har flere muligheder for at investere end en ikke-akkrediteret investor, men de bærer også flere risici. SEC Rule 501 i Regulation D definerer akkrediteret investor.
Disse investorer har en årlig indkomst på mindst $ 200.000 for de foregående to år og en nettoværdi på mere end $ 1 million.
Nogle real estate crowdfunded websteder tillader kun akkrediterede investorer at investere i deres projekter.
Projekter, som en akkrediteret investor ofte vil investere i, kaldes egenkapitalprojekter. Det betyder, at investor faktisk bliver partner i et firma, som ofte er en LLC (Limited Liability Company) eller LP (Limited Partner).
LLC vil derefter investere i specifikke ejendomsprojekter.
Fortjeneste og tab fra en LLC flyder gennem til investorer. På grund af denne gennemstrømning betaler LLC ikke nogen skatter. Investorer betaler i stedet skatterne.
Den anden fælles form for fast ejendom crowdfunding er gennem gæld. For denne type investering behøver investorer ikke at blive akkrediteret og ejer ikke egenkapital i et selskab. Med en gældsinvestering tjener investorer interesse.
De fleste gældsstrukturer giver investor mulighed for at købe aktier i en fond, nogle gange kaldet eREITs. I dette scenario ligner det at investere i et lager eller en cd.
Skatteeffekten af forretnings- / handelsstrukturen
Ikke-akkrediterede investorer køber aktier i en fond har de enkleste skattepåvirkninger.
De modtager en 1099-INT fra crowdfunding ejendomsvirksomheden, de investerer i og beskattes til deres ordinære skatteprocent.
Hvis investor investeres i flere fonde, kan deres investeringer aggregeres til en 1099-INT i stedet for at modtage en individuel 1099-INT for hver fond.
For investorer, som investerer i aktieinvesteringer, bliver tingene mere komplicerede. Disse investorer vil modtage en K1 skatteformular. En K1 er til indtjening gennem forretningspartnerskaber.
Paul Sundin, en CPA og skatte strateg, uddybet i et interview med RealtyShares.com om forholdet mellem LLC og K1, "... i en struktur, hvor LLC, undskyld, RealtyShares investorer investerer i en RealtyShares LLC, som igen er investerer i en sponsor- eller sponsoraftale, der vil være et partnerskabsafkast på RealtyShares [group], og det er her, hvor K-1 kommer ud af den specifikke transaktion, og den vil strømme gennem skatteattributterne til de enkelte investorer. ”
Aktieinvestorer kan også modtage renteindtægter og kapitalgevinster. Renteindtægter kan være almindelig indkomst som tidligere nævnt.
Kapitalgevinster fra investeringer, der besiddes i mere end et år, betragtes som langsigtede og beskattes med en gunstigere sats på 15% eller 20%.
Nogle mennesker tror, at de ikke kan kræve et tab fra deres K1. Det er ikke helt sandt. Passive tab på en K1 kan kun modregne anden passiv indkomst. Ikke investeringsindtægter. Passive tab kan overføres til det næste år.
Aktieaftaler med kvartalsvise udlodninger (cash flow) kan beskattes som indkomst. Ved køb og afvikling af investeringer (langsigtet) kan pengestrømme opvejes af afskrivninger og andre fradrag, hvilket kan medføre tab.
Ved udgangen af den langsigtede investering, normalt når ejendommen sælges, går gevinster eller tab fra ejendommen gennem til investorer på K1.
Federal vs State Skatter
For egenkapitalinvestorer kan de falde ind under statslig nexus, som måske ikke er deres bopælsstat. Dette kan variere efter stat. Hvis en stat håndhæver spørgsmålet, skal investorerne returnere med den pågældende stat.
Investorens opholdsstatus giver ofte en kredit eller tildeling i denne sag.
For stater, der ikke har indkomstskat, kan der være en opsigelsesarkivering, der kræves.
Konklusion
Som du kan se, kan der være meget, der går ind i skattemæssige konsekvenser af crowdfunding ejendomsinvesteringer, især for aktieinvesteringer, hvor investorer modtager K1s.
Ikke-akkrediterede investorer, der investerer i fonde, har det enkleste skatte scenario.
De modtager 1099-INT og betaler almindelige indkomstskatter. Det er ikke meget anderledes end at modtage en 1099-INT for renteindtægter på en cd.
Selvfølgelig er alles skattesituation anderledes. Det er bedst at arbejde med en CPA for bedre at forstå dit unikke skatsscenarie og konsekvensen crowdfunding fast ejendom vil have på det.
Investerer du i crowdfunded fast ejendom eller vil du nogensinde overveje det?
Post Din Kommentar