Ejendom

Sådan bliver du en ejendomsmogul med kun $ 10.000

Sådan bliver du en ejendomsmogul med kun $ 10.000

Fast ejendom har traditionelt været et af de mest efterspurgte investeringskøretøjer for sit passive indkomstpotentiale, appreciering, positivt cash flow og skattefradrag.

Ejendomsinvestering betragtes dog også som en af ​​de vanskeligere investeringer at starte på grund af de høje risici og høje upfront omkostninger, der kræves for at starte. Jeg vil bryde den myte og vise dig de nøjagtige skridt, jeg tager for at blive en fast ejendom mølle med lave omkostninger foran.

Den første køb

Dit første køb af fast ejendom vil altid være det sværeste. Når jeg lægger ud af min plan, vil du se, at hver efterfølgende bygger sig ud af den første, og hvert efterfølgende køb bliver nemmere, da din kontantstrøm forbedres, og du finjusterer dine systemer. Men at få det første stykke fast ejendom kan være vanskelig. Mit forslag er at starte med et beskedent prissat enkeltfamiliehus og leve i det selv, mens du aggressivt betaler ned realkreditlånet.

For eksempel køber du et 3 soveværelse, 2 bad, 1600 kvadratmeter hjem i et anstændigt område i din by til $ 100.000 (Lad ikke grine, dette findes i mange områder i amtet). Du udnytter en långiver som Bank of America's nye 'No PMI' pantprogram eller SoFi, og tager ud af et pant med en 10% forskudsbetaling, respektabel 4% rente og ingen PMI. Med skatter og forsikring inkluderet, vil du skylde $ 541 per måned. Nu begynder sjovet.

Når du tager ejerskabet af dette hjem og bevæger dig ind for at gøre det til 'Owner Occupied', vil du begynde at betale dit pant så meget som muligt. Brug dine refusionskontroller, bonusser, sidebaseret indkomst osv. For at få pantbalancen nede så lavt som muligt.

Dit mål er at betale pantet ned, så du når højst 70% lån til værdi (LTV). Dette betyder, at hvis huset er værdiansat til $ 100.000, vil du kun skylde $ 70.000 i hjemmet, hvilket giver dig et 70% lån til værdiforhold. Hvad det betyder for dig, og vigtigere for banken, der tilbyder dig finansiering, er at du nu kunne kvalificere dig til en kontant udfinansiering.

Når du når din 70% LTV, kan du refinansiere dit hjem tilbage til den oprindelige 90% LTV og "udbetale" dit eget kapital, hvilket betyder at du vil gå væk fra refinansieringen med en $ 20.000 check i hånden. Din månedlige betaling ændres ikke, og kan muligvis endda være lavere, hvis du kan sikre en bedre rente.

Andet og tredje køb

Med din $ 20.000 kontant i hånden har du nogle få muligheder. Hvis du ikke kan lide det hus du bor i, kan du gentage trin 1, flytte ind i et nyt hus og udleje det, du allerede ejer. Eller du kan fortsætte med at bo i det eksisterende hjem du ejer og købe 2 nye boliger som huslejer. For at komme på sporet for at blive en fast ejendom mogul, lad os undersøge muligheden for at forblive i det eksisterende hjem og købe to nye enkeltfamiliehuse som huslejer.

Hvis vi ser på at købe boliger svarende til ovenstående eksempel, vil $ 20.000 lade os købe to enkeltfamilieboliger hver med en $ 541 månedlig betaling. Men da disse boliger vil blive behandlet som en investering, stiger skattesatsen til 6%, så din månedlige betaling vil hoppe til $ 600 hver.

Skønheden i denne model er, at du nu kan leje begge disse boliger med gennemsnitlige leje satser på de fleste områder på $ 1.100. Dette giver dig et positivt cash flow på $ 500 hver måned pr. Hus. Selvfølgelig vil du gerne spare en del af denne indkomst for at opbygge en nødfond for hvert hus, men efter at have sparet $ 5.000 pr. Hus i en nødfond vil du have yderligere $ 1.000 pr. Måned i positivt pengestrømme, som du kan bruge til at opbygge din forskud til det næste hjem.

The Mogul Road

Du kan se, hvor denne vej er på vej. Nu hvor du har to boliger, der producerer positivt pengestrømme, skal du bare vente, indtil du opbygger nok penge til din næste udbetaling. Køb hus nummer 4, spar op den oprindelige nødfond, og du vil snart øge dit månedlige positive pengestrømme til $ 1.500.

Med hvert ekstra hus, du køber, vil du reducere det tidsrum, det vil tage for at spare på forskud til dit næste hjem. Med 10 udlejningsboliger, der hver producerer $ 500 månedligt positivt pengestrømme, kan du spare $ 10.000 for en forskudsbetaling hver anden måned, så du rimeligt kan købe 6 nye boliger om året. På dette tidspunkt er himlen grænsen, men du skal sikre dig, at du begynder at opbygge dit team for at hjælpe dig i dit voksende imperium.

Opbygge dit team og sikre din fremtid

Forvaltningen af ​​3-5 lejeboliger alene kræver meget tålmodighed, frustration, manuel arbejdskraft og stress. Det kan dog gøres, hvis du er villig til at sætte den nødvendige tid og energi. Men når du har erhvervet 5 udlejningsboliger, vil det tidsrum, der er nødvendigt for at styre dine ejendomme, være mere end det, du individuelt kan klare. På nuværende tidspunkt skal du begynde at samle dit team, hvis du skal skala din virksomhed.

Det første logiske medlem af dit team er en ejendomsadministrator. Du kan enten ansætte denne person eller leje et agentur til at administrere det for dig. De fleste ejendomschefer vil tage en procentdel af brutto udlejningsprisen, så du bliver nødt til at faktorere det i dine månedlige pengestrømme tal. Men de betaler generelt for sig selv som ejendomsadministrator vil administrere leasing og markedsføring af din ejendom, lejeindsamling, telefonsamtaler fra lejere og planlægning af reparationer og nødsituationer.

Det andet medlem af dit team er en håndværker eller licenseret entreprenør.Alle boliger vil bryde ned, og der kan være flere skader end det, afhængigt af lejerne du huser. Din håndværker eller autoriseret entreprenør vil være i stand til at håndtere alle reparationer og sikre, at dine aktiver er beskyttet og godt passet, så de kan producere indkomst i de kommende år. Når du når et bestemt niveau i din virksomhed, vil du også gerne indgå kontrakt med en advokat og en revisor for at hjælpe dig med at styre din virksomhed.

Alternativer til den traditionelle fast ejendom sti

Et af de seneste tilføjelser til at eje udlejningsejendomme eller fast ejendom er crowdfunding og medejerskab. Forudsætningen er enkel - hvad hvis du kunne investere kun $ 1.000 eller $ 5.000 i en ejendom, og du laver dine penge sammen med 10 eller 20 personer til at gøre det? Det har været gjort her i mange år i den virkelige verden, men internettet har netop gjort ting meget lettere.

Det hedder fast ejendom crowdfunding, og det virker meget på samme måde som peer to peer udlån. Du samler dine penge sammen med andre investorer, køb en ejendom og nyder fordelene (indkomst og påskønnelse). Der er flere platforme, der gør dette. Vores favoritter er:

  • RealtyShares:RealtyShares tilbyder et af de største udvalg af ejendomme online - fra boliger til kommercielle, selv nogle blandede brugsbygninger. De opkræver ikke deres investorer gebyrer, i stedet placere denne byrde på ejendomsindehavere. Investorer kan begynde at se en afkast kun få uger efter projektet er finansieret.Vi er partnere med Realtyshares, og de giver College Investor-læsere en$100 bonus, når du laver din første investering ved hjælp af promo kodePartner100.
  • FundRise: FundRise har en blanding af både erhvervsejendomme og boliger. Deres mindste investering er $ 1.000. Endvidere er Fundrise åben for enhver investor uanset nettoværdien - noget der skiller dem fra resten af ​​branchen.

Hvis du leder efter andre muligheder, sammenligner vi alle de store crowdfunding ejendomsplatforme her: Top Crowdfunding Real Estate Companies.

Den nederste linie er, at fremtiden er lys for ejendomsinvesteringer. Folk vil altid have brug for et sted at bo, og hvor som helst der er behov, er der en mulighed for den eventyrlystne iværksætter!

Har du nogensinde overvejet investering i fast ejendom?

Post Din Kommentar