Banker

Hvor meget af en husbetaling kan du virkelig takke?

Hvor meget af en husbetaling kan du virkelig takke?

På en nylig iværksætterkonference, som jeg blev inviteret til at deltage i på et gæstepanel, blev vores panel spurgt et rigtig godt spørgsmål fra en ung kvindelig universitetsstuderende om pantbetalinger. Spørgsmålets art var dette:

Mine forældre havde altid rådgivet mig om, hvor meget af en husbetaling jeg havde råd til baseret på en procentdel af min løn. Men jeg ved, at reglerne har ændret sig siden mine forældres tid og endnu mere siden finanskrisen siden 2008. Hvad er den omtrentlige procentdel, der er tilrådeligt for ens pantbetaling mod deres bruttoindkomst?

Wow! Hvilket stort spørgsmål. Min første tankegang, da jeg først hørte dette spørgsmål var "Hvor bedre ville det være økonomisk, hvis flere mennesker ville stille spørgsmål som dette?"

Svaret er: meget, meget bedre.

Gå til bøgerne

Jeg kunne ikke huske de nøjagtige forhold, det første sted, jeg vidste at kontrollere, var mine CFP®-studiematerialer. Stadig på min bogreol for situationer som dette ledte jeg til kapitlet om "Cash Flow and Debt Management" for at finde mit svar. I min studievejledning refererer det til de mest almindeligt anvendte gældsforvaltningsforhold som "forbrugernes gældskvote”. Dette er forholdet mellem månedlige forbrugergældsbetalinger til månedlig netto (eller efter skat) indkomst. I dette tilfælde henviser forbrugergæld til alt andet end dit husbetaling.

Bemærk venligst: En generel tommelfingerregel i den finansielle planlægningsverden er, at dette forhold ikke må overstige 20%.

Ud over forbrugernes gældskvote kan et andet forhold bruges til at bestemme, hvordan finansiel stabil en husstand er. Dette forhold omfatter al din gæld, herunder din boliggæld, som en procentdel af din samlede gæld. Her er procentsatserne, at disse forhold ikke bør overstige:

  • 28% af brutto månedlig indkomst for boligomkostninger, såsom leje eller individuel månedlig pant betaling, herunder hovedstol og renter på pant, ejendomsskat og boligejer forsikringspræmie (PITI)
  • 36% af bruttoindkomsten for den samlede gæld, herunder omkostninger og forbrugergæld.

Som en påmindelse bør du ikke overskride disse procentsatser.

Forbrugergældsforbrugseksempel (Dette er et stikprøveproblem fra CFP®-eksamen):

John producerer 80.000 dollars om året som ingeniør. Han sparer for øjeblikket 10% i virksomhedens 401k plan. Han bor i beskeden hjem, hvor hans månedlige pant betaling er $ 1.500, og det inkluderer skatter og forsikringer. Baseret på dette, hvad er forholdet mellem Johns indkomst, der er dedikeret til boligomkostninger?

Husk, at forholdet indeholder "bruttoindkomst", så det faktum, at han udskyder $ 8.000 i hans 401k, er irrelevant. I hans tilfælde er boligomkostningsforholdet 22,5% ($ 1.500 divideret med $ 6.666-hans månedlige indkomst).

Okay, nu da vi havde en anstændig ide om, hvad finansielle planlæggere tror er en passende procentdel af din pant betaling til din bruttoindkomst, syntes jeg det ville være pænt at få en mening ud fra et andet perspektiv.

Kontakt bankmand

Jeg kontaktede min bankmand, som var medvirkende til at hjælpe os med at forberede de finansieringsforanstaltninger, som vi havde brug for til at bygge vores første hjem. John Streuter, med People's National Bank, har været i realkreditindustrien i over 25 år, så jeg vidste, at han kunne kaste lys over, hvordan industrien har udviklet sig gennem årene.

Før han kommer i gang her er nogle af de mere almindelige udtryk og deres definitioner i branchen:

  • PITI - hovedstol / renter / skat / forsikring
  • PTI - indkomstbetaling
  • MOTI - månedlige forpligtelser inklusive skat og forsikring (r.e. takster og husejere forsikring)
  • DTI - gæld til indkomst
  • PITI-forhold og PTI-forhold er de samme og benævnes også "front-end ratio".

MOTI-forhold og DTI-forhold er de samme og benævnes ofte "back-end ratio". De er udskiftelige, det afhænger kun af, hvem du taler med, om hvilken lingo de bruger. Den person, du snakker med, vil enten bruge PITI og MOTI sammen, eller PTI og DTI sammen, eller front-end og back-end sammen, når de diskuterer disse forhold. Sjældent vil man ikke bruge dem i en af ​​de tre grupperinger.

Klar som mudder? Godt 🙂 Til vores diskussion vil jeg bruge PTI (Betaling til indkomst) og DTI (Gæld til indkomst).

Udvikling af Mortgage Ratios

Jeg er sikker på, at forholdene har udviklet sig med meget lavere tal, men som referencepunkt har jeg været i realkreditvirksomheden siden 1985, og det er her min diskussion begynder.

Ved tegning af realkreditlån for 25 år siden var de forhold, vi brugte, 25% PTI (Betaling til indkomst) og 35% DTI (Gæld til indkomst). Lånene blev tildelt manuelt af låneansvarlig og godkendt normalt af enten en kombination af to låneansvarlige eller et låneudvalg. Forholdene var meget sjældent tilladt at overstige det, men systemer var på plads for at gøre undtagelser. Nogle steder i slutningen af ​​80'erne / begyndelsen af ​​90'erne blev forholdene udvidet til 28% PTI og 36% DTI for konventionelle lån og Gov't-lån (FHA, VA, USDA-RD) 29% PTI og 41% DTI PITI - MOTI lingo). Officielt, for manuelt underskrevne lån eksisterer de to sæt forhold (28/36 & 29/41) stadig.

90's eksplosion

Eksplosionen begyndte i begyndelsen af ​​90'erne, da FICO-scores blev fremherskende i branchen, og tre store nationale kreditbureauer (ofte kaldet repositories) udviklede sig. Forud for dette ville en bank anmode om en boliglånsrapport (RMCR) fra et lokalt kreditvurderingsbureau .

Et lokalt kreditvurderingsbureau vil normalt være bundet til blot en af ​​de nationale repositorier. Som et eksempel havde vi i mange år et lokalt agentur beliggende i Mt Vernon, der var bundet til St Louis filial TransUnion. De fleste långivere i Southern Illinois brugte denne service, så næsten alle i vores område brugte Trans Union rapporter.

Efterhånden som computerens alder blev udvidet og begyndelsen af ​​FICO-score, lukkede alle de små regionale kreditformidlingsagenturer, fordi bankerne kunne modtage kreditoplysninger via computeroverførsel fra en af ​​de store repositorier (TransUnion, Equifax og Experian).

I meget kort rækkefølge begyndte repositorierne at tilbyde en "tri-merge" -rapport, hvilket betyder, at de forbundte deres computer og fusionerede kundens oplysninger og rapporterede det i en kortfattet rapport, snarere end 3 forskellige rapporter. Så i midten af ​​90'erne begyndte det sekundære markedsgaranti at kræve en "tri-merge" -rapport for at få et komplet billede af en låners kredithistorie.

Glem ikke Freddie og Fannie

Alt dette fører ind i midten til slutningen af ​​90'erne, da Freddie Mac og Fannie Mae udviklede computermodeller til tegning, der hedder "Automated Underwriting Systems" eller AUS. Freddie Mac kaldte der er "Loan Prospector" (LP) og Fannie Mae kaldes der er Desktop Underwriter (DU).

Disse systemer var i stand til at score kunder baseret på kredit score, kredit historie, udestående kreditbeløb, kreditkort grænser vs kreditkort saldi, lån til værdi ratio, PTI forhold og DTI forholdet.

Hidtil er de nøjagtige scoring modeller for både kredit score og AUS ejendomsretlige hemmeligheder, og som långivere kan vi kun gætte, hvad nogle af de store faktorer er, der går ind i disse modeller. Vi får at vide, at modellerne indeholder flere faktorer, men dem, jeg har sagt, er de oplagte. Med disse AUS modeller blev en låntager scoret som en Accept eller a Advarsel.

Accepter, at hvis alle oplysninger blev verificeret, blev kunden godkendt til salg til Fannie og Freddie. En forsigtighed krævede et manuelt underskrevet lån ved hjælp af de gamle standarder for tegningsgaranti med 28/36 forhold. Med fremkomsten af ​​AUS fik Fannie og Freddie deres modeller til at udvide forholdene til 33% PTI og 40% DTI.

Det tog ikke kun et par år for Fannie / Freddie at finjustere deres modeller baseret på adgang til statistiske oplysninger, som de og kreditbureauerne opnåede ved sandsynligheden for misligholdelse ved at kombinere kredit scoreoplysninger med AUS-oplysninger. Så meget snart kunne vi tegne låntagere ved hjælp af AUS med 33/45 ratioer og derefter 35/49 ratio.

Se ud: Her kommer sub-prime

I begyndelsen af ​​2000 eksploderede de ikke-overensstemmende eller hvad vi kalder "subprime" långivere. Ved hjælp af hybrid AUS-modeller af deres egen (kaldet Desktop Originator, "DO") så vi branchen begynder at ignorere PTI-forholdet og DTI-forholdet udvides til 55%.

Sub-prime långivere ville godkende låntagere med DTI-forhold så højt som 60-70%.

Det var ikke længe efter, jeg tænker i 2003, Fannie og Freddie var så sikre på deres AUS-modeller, de begyndte processen med "ratio waiver". Hvis deres AUS-model scorede kunden som et Accept, kan du ignorere PTI- og DTI-forholdene.

Deres påstand er, at LP & DU tog højde for kundernes forhold sammen med de øvrige faktorer ved fastsættelsen af ​​sandsynligheden for misligholdelse. Så du havde kunder med høj kredit og stor egenkapital, som i teorien kunne godkendes med 100% DTI. Dermed åbnes døren for alle "ingen indkomst - ingen aktiv" lån og "udmeldte indkomst" lån.

Her kommer boblen

I 2007 begyndte boligboblen at lække, og selvom vi stadig kørte på forholdsvederlag, kunne du se, at AUS-modellerne begyndte at stramme på DTI-forholdet og sjældent ville få Accept over 55%. I 2008 kender vi alle bolleboblen, markedet for tanker, og da markedet blev værre hver måned, finjusterede Fannie & Freddie næsten hver måned deres AUS-modeller. I meget kort rækkefølge så vi DTI-forholdet til 49% og derefter 45%.

Gældskvoter for moderne dag

I dag har vi faktisk mange forskellige forhold at leve af. Standarden for manuel tegning er 28% PTI og 36% DTI på konventionelle lån og 29% / 41% for Gov't-lån.

Redaktørens note: Jeg finder det sjovt, at forholdene har taget tilbage til de oprindelige forhold, der findes i mine CFP® studieguider.

For AUS-underskrivelse afstår PTI stadig, hvis vi modtager et Accept på vores AUS-profil. For låntagers med høj kredit score og 20% ​​eller mere egenkapital kan den tilladte DTI være så høj som 49%. For konsolideringsfinansieringer eller udbetaling af refinansier er den maksimalt tilladte DTI 45%. For låntagere med mindre end 20% egenkapital, der kræver PMI, er maksimumsgodtgørelsen 42%, men i tilfælde hvor kreditværdien overstiger 740, kan PMI-selskabet give afkald og tillade op til 45%.

Det giver dig min 25 års historie i realkreditindustrien. Hvis du forstår alt det, så er der nogle realkreditinstitutter, der gerne vil ansætte dig. Jeg har set flere ændringer i de seneste 2 år, så jeg har set i tiåret før 2008. Med computere, der stadig samler statistikken om sandsynligheden for, at en låntagers sandsynlighed for misligholdelse vil vi fortsætte med at se branchen udvikle sig.

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Jeg vil gerne takke John for at dele hans erfaring med realkreditindustrien i de sidste 2 og halv årtier. Jeg tror, ​​at den største afhentning fra dette er simpelt: leve inden for dine midler. Bare fordi du har lov til at låne mere, betyder ikke at du skal. Det er her, hvor sund fornuft skal komme i spil. Stol på din tarm, før du tager et pantobetalinger, der potentielt kan tørre dig ud.

Post Din Kommentar