Sådan kommer du i gang med House Hacking at opbygge Real Estate Wealth

I gennemsnit amerikanere, der bygger nogen rigdom, gør det ved at eje deres eget hjem. I det lange løb er det normalt bedre at eje et hjem end at leje for livet. Men hvis du er villig til at "huske hack", ejer et hjem, kan du katapulere din nettoværdi med det samme.

Husk hacking er i vid udstrækning kunsten at have lejere betaler for din primære bolig. Du kan gøre det ved at leje et ekstra soveværelse på Airbnb, ved at bo i en del af en ejendom med flere enheder eller ved at bo sammen med kammerater.

For eksempel købte min bedste ven et 4 værelses hus, da han startede på college ved Arizona State University. Han boede i soveværelset og lejede de tre andre værelser ud. Dette arrangement dækkede alle hans udgifter - så han byggede ikke bare rigdom, men levede gratis!

Ved at vælge et ukonventionelt primært hus (eller ukonventionel leveforhold) kan du sætte dig selv op for ekstremt lave leveomkostninger nu og massive pengestrømmeudgifter i fremtiden.

Tænk hus hacking kunne være rigtigt for dig? Sådan kommer du i gang.

Hurtig Navigation Investeringer returnerer med primære Home Down PaymentsTænk af dit hus som en investeringKan nogen house-hack? House Hacking Math1% RuleCap RateCash Flow (faktiske og imputed) Endelige tanker

Investeringer vender tilbage med primære hjem nedbetalinger

Mange unge ryger væk fra fast ejendom, fordi du har brug for en 20 til 25% forskudsbetaling for at få et lån fra en bank. Men når du er hus hacking, kan du komme væk med en lille forskudsbetaling.

Rocky of Tampa, Florida og forfatter af finans bloggen 30-0, brugte et VA-lån til at købe hans første "house hack". Et VA-lån er en lånefordel for veteraner og aktiv militær, der giver låntagere mulighed for at sætte 0% ned på et primært hjem.

Som Rocky gik igennem processen betalte han for nogle omkostninger undervejs, men den dag han købte sit hus, refunderede sælgeren omkostningerne. "Jeg endte faktisk 300 dollar positivt på den udveksling, så det fungerede rigtig godt."

Efter at have købt huset, gik Rocky ind med to venner, der betalte husleje til ham. Mens han havde to venner, der boede hos ham, betalte Rocky kun 80 dollars om måneden mod sit pant plus en tredjedel af forsyningsselskaberne.

Hvis du overvejer hus hacking, er de bedste tilbud VA og USDA lån, hvis du kvalificerer dig til dem. Disse lån har høje forskudsgebyrer, men de kræver en 0% forskudsbetaling.

Låntagere kan også overveje en 5% forskudsbetaling almindelig pant. Selvom du betaler PMI, indtil du når 20% egenkapital, er det stadig et lavprislån. FHA-lån har høje forhåndsfinansieringsgebyrer og løbende årlige gebyrer. De giver mulighed for nedbetalinger så lavt som 3,5%, men de er måske ikke værd at koste.

Hvis du er seriøs om at købe din første ejendom, kan du sammenligne realkreditrenter og lånemuligheder på LendingTree.

Tænk på dit hus som en investering

Selvom det er ret nemt at få finansiering til et primært hus, er ikke alle boliger lige så "hackable". Ruby Escalona og Peter Prokaj fra Jacksonville, Florida og bloggere på En rejse vi elsker, købt et tre-værelses, to-badeværelser byhus.

Da de faktisk havde boet hos en anden værelseskammerat i en to-værelses lejlighed, følte de byhuset stor nok til at leje. Men de besluttede at have Airbnb-gæster ville arbejde bedre end at have en fuldtids værelsekammerat. Escalona forklarer: "Det er overraskende meget nemt at fylde vores hus med gæster. En grund til at vi er succesfulde er placering. Det er i et up-and-coming område. Alle ønsker at flytte her. Folk begynder at flokkes her. "

Ved at købe et større hus i et mere ønskeligt kvarter, har Escalona og Prokaj haft stor succes med at hackere deres hus. I gennemsnit dækker indtægter fra Airbnb gæster 85 til 90% af deres pant og omkostninger, plus de får fradrag for visse udgifter fra deres skatter.

Rocky havde en lignende investering tankegang, da han købte hans hus. Han købte et 4-værelses hus, som han vidste kunne passere "1% -reglen", hvor bruttolejen er mindst 1% af husets værdi. Han købte også huset og vidste at han ville dele det med roommates. Han overvejede udformningen af ​​de fælles områder, hvor solid soveværelsesdørene var og andre faktorer for at sikre, at det var et sted, hvor han følte sig komfortabel.

Hvis du beslutter dig for at købe et flerfamiliehjem, skal du være sikker på at huset kan opfylde behovene for pengestrømme, hvis du beslutter dig for at forlade ejendommen (for at tage nyt job eller fordi du vil have et andet hus).

Selvom at bruge roommater til at skære ned på dine leveomkostninger, giver det meget mening, du vil ikke sidde fast i en ejendom, der er pengestrøm negativ.

Kan nogen hus-hack?

Rocky forklarer, at ideen om hushacking for mange mennesker ikke er økonomisk umuligt; det er socialt umuligt. "Du er nødt til at være forberedt på nogle sidebygninger," forklarer han, "jeg mener, jeg er 32, og jeg bor sammen med en værelseskammerat, men jeg betaler så lidt at bo i et hus, så det hjælper med mine økonomiske mål. "

Prokaj forklarer, at for Escalona og sig selv er den rigtige hemmelighed for succesfulde hacking tillid til mennesker og fleksibilitet. Han råder: "Tænk på dette som et godt finansielt værktøj.Det kan hjælpe dig med at spare mange penge på dit pant, som du kan bruge et andet sted. "

Forældre modsætter sig generelt, at opdrage børn gør hus hacking umuligt. Vores medarbejderforfatter Hannah havde førstehånds erfaring, der viser, at det ikke er tilfældet. Hun købte sit nuværende hus, da hun havde et lille barn. Hun købte specifikt et split-level hus med et soveværelse og badeværelse i kælderen, så hun kunne leje det ud, hvis hun fandt den rigtige person.

Efter at have boet på sin plads i bare en uge, nærmede en ven hende og bad om at leje sin kælder. Det var en perfekt pasform. Han har boet hos hende nu to børn, og hans husleje dækker de fleste af hendes boligudgifter.

Hvis dette lyder interessant for dig, skal du tjekke ud hvordan man kommer i gang med at notere dit hus på Airbnb.

House Hacking Math

Hvis du kommer ind i huset hacking som en rigdom-bygning strategi, så er det vigtigt, at pengene arbejder ud til din fordel. Du skal især spare penge, mens du bor i ejendommen og har mulighed for at gøre det til en kontantstrømmende leje, når du beslutter dig for at flytte. Du vil ikke regne med at øge egenkapitalen (især i flerfamilieejendomme).

Følgende er de tre beregninger, du skal gøre, før du køber et hus til hack.

1% regel

Reglen om 1% fastslår, at en udlejningsejendom skal have en bruttoleje svarende til 1% af ejendommens værdi hver måned. Hvis en ejendom er værd $ 100.000, så skal den have en fair-rent leje på mindst $ 1.000 pr. Måned. En ejendom på 400.000 kr. Skal have en fair-lease på mindst $ 4.000 pr. Måned.

Da du planlægger at bo i denne ejendom, behøver ejendommen ikke at opnå 1% -reglen, mens du bor i den. I stedet skal du vurdere ejendommen som om du skulle leje hele ejendommen til en tredjepart.

Afhængigt af hvor du bor, kan 1% -reglen lyde umuligt at opnå. Det er når det er fornuftigt at begynde at kigge på flerfamilieudlejningsejendomme. Multifamilieejendomme giver dig ofte mulighed for at opnå højere lejeindtægter i forhold til ejendommens værdi.

Hvis du planlægger at leje ejendommen på Airbnb, lav et konservativt skøn over din belægning og udlejningspris. Du ønsker ikke at antage, at du har besøgende 30 dage om måneden, alle betaler fuld pris.

Cap Rate

Hvis du finder et sted, der overgår 1% -reglen, er det tid til at se, om din ejendom har et positivt driftsresultat. Dette tal viser, hvor meget penge du kan forvente at tjene, efter at du har betalt pantet.

Indregnet netto driftsindtægt

Dette er beregningen for det imputerede driftsresultat:

Forventet lejeindtægt * (sige $ 1.000 pr. Måned) = $ 12.000 pr. År.
Ledighedstal (sige 10%) = - $ 1.200 pr. År.
Ejendomsskat = - $ 1.200 pr. År.
Ejendomsforsikring = - $ 600 pr. År.
Shared utilities (hvis nogen) = $ 0.
Andre udgifter (såsom HOA, etc.) = - $ 2.400 pr. År.
I alt = 6 600 USD pr. År.

* Brug den forventede lejedeindkomst, hvis du ikke boede i ejendommen.

Denne ejendom tjener 6 600 USD om året, før du betaler hovedstol og renter på dit lån. Hvis den pågældende ejendom er værd $ 100.000, har denne ejendom en cap rate på 6,6% om året. Dette betyder at du kan tjene maksimalt 6,6% (plus husets værdiforhøjelse) om året, når du har betalt pantet.

Da du bor i denne enhed, skal du beregne din kuponrente baseret på at bo i ejendommen også. Brug den samme ligning, men i stedet for den forventede lejeindtægt baseret på markedsværdi for udlejningen, overvej hvad du faktisk forventer at opkræve dine lejere eller værelseskammerater. For eksempel kan du have to værelseskammerater, som du opkræver $ 400 pr. Måned, hver. I denne situation vil din husleje være $ 800 pr. Måned eller $ 9.600 pr. År.

Faktisk netto driftsindtægt

Forventet lejeindtægt * (sige $ 800 pr. Måned) = $ 9.600 pr. År.
Ledighedstal (sige 10%) = - $ 960 pr. År.
Ejendomsskat = - $ 1.200 pr. År.
Ejendomsforsikring = - $ 600 pr. År.
Shared utilities (hvis nogen) = $ 0.
Andre udgifter (såsom HOA, etc.) = - $ 2.400 pr. År.
I alt = $ 4.440 pr. År.

* Baseret på den forventede husleje fra værelseskamre eller lejere, mens du er i hacking.

I dette eksempel vil du i løbet af huset hacking perioden opnå en 4,44% cap rate på en $ 100.000 ejendom.

Den cap rate du skal opnå vil afhænge af dine mål for ejendommen. For hus hackere ville jeg søge en cap sats på mindst 3 til 4% med den faktiske leje. Ved hjælp af den imputerede metriske vil du sandsynligvis gerne se mindst 5%, men du vil måske søge noget tættere på 7 til 8%, hvis du er en aggressiv investor.

Pengestrøm (faktisk og indregnet)

Hvis kappeprisen virker til din fordel (som i eksemplet ovenfor), er det tid til virkelig at overveje, om dette er ejendommen til dit hus hack. Generelt handler investeringsejendomme om kontantstrøm, ikke om egenkapitalvækst, så du skal fokusere på at tjene penge måned i og måned ud.

Jeg anbefaler at beregne disse to måder. For det første beregne det årlige pengestrømme baseret på den faktiske husleje, du forventer at modtage fra værelseskammerater eller lejere. Dette tal kan være negativt, men det vil give dig en god ide om, hvor meget du rent faktisk betaler for boliger. Herefter beregne det faktiske pengestrømme baseret på den husleje, du kunne modtage, hvis du ikke boede i ejendommen.

Faktisk pengestrøm

Faktisk netto driftsindtægter (fra tidligere afsnit) ($ 4.440) divideret med 12 = $ 370 per måned.
Månedlig pant betaling ($ 100.000 finansieret på 3,92% i 30 år) = - $ 473.
I alt = - $ 103 per måned.

I dette eksempel skal ejeren af ​​ejendommen betale $ 103 mod boligudgifter (plus deres andel af forsyningsselskaber).

Indregnet pengestrøm

Selvfølgelig, når du flytter ud af ejendommen, skal du bruge ejendommen til at tjene penge for dig måned i og måned ud. I dette tilfælde gør vi den samme beregning, men vi bruger det indregnede driftsresultat (netto driftsindtægter, hvis du ikke boede i ejendommen).

Indregnet netto driftsindtægter (fra foregående afsnit) ($ 6.600) divideret med 12 = $ 550 pr. Måned.
Månedlig pant betaling ($ 100.000 finansieret på 3,92% i 30 år) = - $ 473.
I alt = $ 77 per måned.

Hvilken type cash flow har du brug for?

Efterhånden som lejeprisen i dit område begynder at stige, vil dit cash flow langsomt stige med dem (i de fleste tilfælde), så du behøver ikke en stor mængde cash flow at starte. I en ideel verden vil du have et beregnet pengestrømme på mindst $ 100 pr. Ejendom, men højere er bedre.

Da du planlægger at "hakke huset" og bo i ejendommen i flere år, kan du være okay at acceptere et mindre månedligt pengestrømme. Bare vær forsigtig med dette. Det er ret nemt at overvurdere dine driftsudgifter, så en lille mængde pengestrømme kan blive spist op af uventede udgifter, herunder ledige stillinger eller reparationer.

Afsluttende tanker

Hus hacking kan være en fantastisk måde at begynde at bygge rigdom med fast ejendom på en ukonventionel måde. Men du er nødt til at være fortrolig med det faktum, at du ikke vil være i overensstemmelse med "traditionelle" sociale normer.

Hvis du er okay med en ukonventionel livsstil, kan det være en god måde at begynde at bygge rigdom på tidligt.