Banker

Skal du foretage en udbetaling på dit hjem (til investering)?

Skal du foretage en udbetaling på dit hjem (til investering)?

Har du nogensinde tænkt på at foretage en cash-out-refinansiering på dit hjem til investering?

Mange mennesker har.

Jeg modtog netop dette spørgsmål fra en læser.

Hej Jeff,

Tak for dine videoer og uddannelsesmæssige hjemmesider!

Jeg ved, du er meget travl, og det kan være et simpelt svar, så tak, hvis det kan tage tid at svare!

Vil du nogensinde overveje at godkende nogen til at tage en udbetalingsrefusion på egenkapitalen i deres hus for at investere?

Jeg er blevet godkendt til en VA 100% LTV cash-out refi på 4% og ville give mig 100k at lege med.

Med gennemsnitlig ROI på peer to peer, Betterment, Fundrise og S & P 500 indeksfonde er 6-8%, ser det ud til, at denne form for udnyttelse ville fungere. Imidlertid, dette er min primære bolig og der er en åbenbar risiko. Jeg kunne også bruge 100k til at hjælpe købe en anden ejendom her i Las Vegas, ved hjælp af nogle af de 100k for en ned og leje ud ejendommen.

BTW, jeg ville være gældsløs bortset fra pantet, har 50k tilgængelig fra et 401k lån, hvis det er nødvendigt for en nødsituation, men uden besparelser. Jeg har fået at vide, at dette er vanvittigt, men nogle artikler om udnyttelse synes ellers, at realkreditlån til lave priser er gode til at bekæmpe inflation, så jeg tror ikke, jeg er helt sikker på, hvor skør det virkelig er.

Jeg vil meget gerne sætte pris på et svar og måske en artikel eller video, der dækker dette emne, da jeg er sikker på, at der er andre derude, der kan have de samme spørgsmål.

Dette virker som en smart ide.

Men snarere end at besvare spørgsmålet direkte, Jeg vil præsentere fordelene og ulemperne ved strategien.

Til sidst giver jeg min mening.

Fordelene ved en kontant udbetaling på dit hjem til investeringsformål

Læseren rapporterer, at han har fået at vide, at ideen er skør.

Men det er ikke uden få bestemte fordele.

Låsning i meget lav rente

4% renten er helt sikkert attraktiv.

Det vil være meget svært for læseren at låne penge med en så lav sats fra stort set enhver anden kilde. Og med hastighed tommer op, kan han låse ind i de bedste priser for a meget lang tid.

Endnu bedre, et boliglån er meget stabil gæld. Han kan låse både kursen og den månedlige betaling for lånets længde - formodentlig 30 år. Et lån på $ 100.000 på 4% ville give en betaling på kun 477 dollar pr. Måned. Det er lidt mere end en bilbetaling. Og det ville give ham adgang til $ 100.000 investeringskapital.

Så længe han har begge indkomst og jobstabilitet behov for at foretage betalingen, vil lånet selv være forholdsvis lav risiko.

Så langt så godt!

Gearingsfaktoren

Lad os bruge en S & P 500 indeksfond som et eksempel her.

Den gennemsnitlige årlige afkast på indekset har ligget på omkring 10%.

Nu er det ikke returåret i år ud. Men det er gennemsnittet baseret på næsten 100 år.

Hvis læseren kan låne $ 100.000 til 4%, og investere det og en gennemsnitlig afkast på 10%, vil han have et årligt afkast på 6%.

(Faktisk er spredningen bedre end det, for da lånet afskrives, forsvinder renterne på det.)

Hvis læseren investerer $ 100.000 i en S & P 500 indeksfond på i gennemsnit 10% om året i de næste 30 år, vil han have $1,744,937. Det giver læseren et bedre end 17 til 1 afkast på hans lånte investering.

Hvis alt går som planlagt, bliver han en millionær ved hjælp af cash-out egenkapitalstrategien.

Det er svært at argumentere for.

Stigende investeringer, faldende gæld

Dette tilføjer en hel dimension til strategien. Ikke alene kan læseren investere sig i millionærstatus ved at foretage en udbetalingsfinansiering til investeringsformål, men i slutningen af ​​30 år er hans pant betalt fuldt ud, og han er igen i et gældsløst hjem.

Ikke alene vokser hans investering til over $ 1 million, men i løbet af 30-årigheden af ​​realkreditlånet afskrives lånet selv ned til nul.

Hvad kunne muligvis gå galt?

Det er det, vi skal tale om næste gang.

Ulemperne ved en Cash-out Refinance på dit hjem

Det er her, hvor udsigten til at foretage en udbetalingsfinansiering på dit hjem til investeringsformål bliver interessant.

Eller mere til det punkt, hvor det bliver rent risikabelt.

Der er flere risikofaktorer, som strategien skaber.

Afslutningsomkostninger og VA-finansieringsgebyret

En af de største ulemper ved at tage et nyt første pant er de afsluttende omkostninger involveret.

Når du foretager en refinansiering, betaler du typisk fra 2% til 4% af lånebeløbet i lukkekostnader.

Dette vil omfatte:

  • oprindelse gebyrer
  • tilmeldingsgebyr
  • advokat gebyr
  • vurdering
  • titel søgning
  • titel forsikring
  • pantskat

og om et dusin andre udgifter.

Hvis læseren skulle foretage en refinansiering for $ 100.000, ville han kun modtage mellem $ 96.000 og $ 98.000 i kontanter.

Så er der VA Funding Fee.

Dette er et realkreditforsikringspræmie på de fleste VA-lån på tidspunktet for lukningen. Det er normalt tilføjet oven på det nye lånebeløb.

VA-finansieringsgebyret ligger mellem 2,15% og 3,30% af det nye realkreditbeløb.

Var læserne at tage et 100.000 pct. Pant, og VA funding gebyret sat på 2,5%, ville han skylde 102.500 dollars.

Nu ... lad os kombinere effekten af ​​både lukkekostnaderne i VA funding gebyret. Lad os antage, at lukkekostnaderne er 3%.

Låntageren modtager et netto på $ 97.000 i kontanter. Men han vil skylde 102.500 dollar. Det vil sige, han vil betale $ 102.500 for privilegiet at låne $ 97.000. Det er $ 5.500, hvilket er næsten 5,7% af provenuet!

Selvom læseren får en meget lav rente på det nye pant, har han stadig betalt en stejl pris for lånet.

Fra et investeringssynspunkt begynder han med næsten 6% tab på sine penge!

Jeg kan ikke anbefale at tage et garanteret tab - upfront - med det formål at forfølge usikkert afkast.

Det betyder, at du er i en tabt position lige fra begyndelsen.

Renterne på realkreditlånet må ikke længere være skattefradrag

Skattelov og jobloven blev vedtaget i december 2017 og gælder for alle aktiviteter fra 1. januar 2018 fremad.

Der er nogle ændringer i skatteloven, som var ikke gunstig til fast ejendom udlån.

I henhold til den tidligere skattelov kunne en boligejer fratrække renterne på et realkreditlån på op til $ 1 mio., Hvis disse penge blev brugt til at bygge, erhverve eller renovere hjemmet. De kan også fratrække renter på op til $ 100.000 af udbyttetilskud, der anvendes til formål uden tilknytning til hjemmet.

Det kan omfatte at betale for høj rente kreditkort gæld, betale for et barns college uddannelse, investere eller endda købe en ny bil.

Men det ser ud til, at det er ændret under den nye skattelov.

Låne op $ 100.000 til formål uden relation til dit hjem, og fradrag af interessen ser ud til at have været specifikt elimineret af den nye lov.

Det er nu bredt antaget, at udbetaling af egenkapital på et nyt første realkreditlån ikke længere er fradragsberettiget.

Nu er loven stadig splinterny og underlagt både fortolkning og endog revision. Men det er her, hvor det står lige nu.

Der kan være en endnu større hindring, der gør udbetalingsrenteafdragelsen meningsløst alligevel.

I henhold til den nye skattelovgivning stiger standardfradraget til $ 12.000 (fra $ 6.350 i henhold til den tidligere lov) for enlige skattepligtige, og til $ 24.000 (op fra $ 12.700 under den tidligere lov) for ægtefæller, der indgav i fællesskab. (Bliv ikke for spændt - personlige fritagelser elimineres og kombineret med standardfradrag for at skabe en højere grænse.)

Den lange og korte af det er med de højere standardfradragsniveauer, det er langt mindre sandsynligt, at realkreditrenterne i alle tilfælde vil være fradragsberettigede. Især på lånebeløbet så lavt som $ 100.000, og ikke mere end $ 4.000 i rentebetalinger.

Brug af fonde til at investere i Robo-rådgivere, S & P 500 eller Peer-to-Peer Investments (P2P)

Læseren er korrekt, at disse investeringer har leveret et stabilt afkast, godt ud over de 4%, han betaler på en cash-out-refinansiering.

I teorien i det mindste, hvis han kan låne med 4%, og investere ved at sige 10%, er det en no-brainer. Han får 6% årligt afkast for næsten ingenting. Det lyder helt perfekt.

Men som det siger siger, hvis det ser for godt ud til at være sandt, er det sikkert det.

Jeg anbefaler ofte alle disse investeringer, men ikke når gæld bruges til at erhverve dem.

Det ændrer hele spillet.

Når du tænker på at investere, skal du altid overveje de involverede risici.

De sidste ni år har lidt fordrejet den traditionelle opfattelse af risiko.

For eksempel har aktiemarkedet været på ni år i træk, uden så meget som en korrektion på over 10%. Det er nemt at se, hvorfor folk tror, ​​at afkastet er automatisk.

Men de er det ikke.

Ja, det har måske været i de sidste ni år. Men hvis du ser tilbage længere, har det bestemt ikke været tilfældet.

Markedet er gået op og ned, og mens det er sandt, at du kommer ud i fremtiden, så længe du holder fast på lang sigt, ændrer gældssituationen billedet.

Tilpasning af en vis ansvar med usikre investeringsafkast

Da han vil investere i markedet med 100% lånte midler, vil eventuelle tab blive forstørret.

Noget i rækkefølge af en 50% nedbrud i aktiekurser, som hvad der skete under Dot.com Bust og Financial Meltdown, kunne se læseren tabe $ 50.000 i et lignende crash.

Men han vil stadig skylde 100.000 dollars i sit hjem.

Det er her menneskelige følelser kommer ind i billedet. Da han spiller med lånte penge, er der en god chance, at han vil panik-sælge sine investeringer efter at have taget det slags tab.

Hvis han gør det, bliver hans tab permanent - og det gør hans gæld også.

Det samme vil være sandt, hvis han investerer hos en robo-rådgiver eller i P2P-lån.

Robo-rådgiverens afkast er lige så bundet til aktiemarkedet som en S & P 500 indeksfond er. Og P2P-låneinvesteringer er ikke risikofrie.

Faktisk, da de fleste P2P-investeringer og udlån kun har fundet sted siden Financial Meltdown, er det ikke sikkert, hvordan de vil udføre, hvis en lignende krise finder sted.

Intet af dette er næsten lige så meget et problem med straight-up investeringer baseret på sparet kapital.

Men hvis din investeringskapital kommer fra gæld - især 100% - kan den ikke ignoreres.

Det giver ingen mening at matche et bestemt ansvar med usikre investeringsgevinster.

Brug af fonde til at købe investeringsejendom i Las Vegas

På mange måder ligner dette det mest risikable investeringsspil, der tilbydes af læseren.

På overfladen lyder det næsten logisk - læseren vil låne mod fast ejendom, for at købe mere fast ejendom. At ser ud til at give meget mening.

Men hvis vi graver lidt dybere, var Las Vegas-markedet især et af de værste ramte i den sidste recession.

Peak-to-Trough, ejendomsværdier faldt i størrelsesordenen 50%, mellem 2008 i 2012. Las Vegas blev ofte omtalt som "America's afskærmningskapital".

Jeg mener ikke, at Las Vegas-markedet er dømt til at se dette udfald igen.

Men diagrammet nedenfor fra Zillow.com viser en potentiel skræmmende udvikling:

Den opadgående U-dannelse af diagrammet viser, at de nuværende ejendomsværdier endnu en gang har nået toppunkt.

Det bringer spørgsmålet - som vi ikke kan svare - Hvad er anderledes denne gang? Hvis priserne kollapsede efter sidste top, er der ingen garanti for, at det ikke kan ske igen.

Endnu engang forudsiger jeg ikke det resultat.

Men hvis du planlægger at investere i Las Vegas marked med 100% gæld, kan det heller ikke ignoreres. I det sidste markedskrasj faldt ejendomsværdierne ikke bare - mange ejendomme blev rent urealiserbare til enhver pris.

Nightmare scenariet her ville være en gentagelse af nedgangen i 2009-2012, hvor læseren tabte 100% af sin investering. Samtidig vil han stadig have 100% lånet på sit hjem. Hvilket på dette tidspunkt kan være mere end huset er værd, skaber en dobbelt farefælde.

Endnu en gang lyder ideen godt i teorien og er helt sikkert fornuftig mod den seneste prisstigning.

Men "dommedagsscenariet" skal overvejes, især når du investerer med så meget gearing.

At sætte dit hjem i fare

Mens jeg generelt anbefaler imod at bruge gæld til investeringsformål, har jeg et endnu større problem, når gældskilden er familiens hjemsted.

Låne penge til investering formål er altid risikabelt.

Men når dit hjem er sikkerhedsstillelsen for lånet, er risikoen dobbelt. Du har ikke kun risikoen for, at de investeringer, du laver, bliver sure, men også at du sætter dit hjem i fare i et tabt venture.

Lad os sige, at han investerer hele $ 100.000. Men på grund af gearing er nettoværdien af ​​denne investering faldet til $ 25.000 om fem år. Det er dårligt nok. Men han vil stadig skylde 100.000 dollars i sit hjem.

Og da det er et 100% lån, hans hjem er 100% i fare. Investeringsstrategien sprang ikke ud, men han er stadig fast med ansvaret.

Det bliver en dobbelt whammy, hvis pengene bruges til køb af en investeringsejendom på dit hjemmemarked.

Hvis Las Vegas-markedet f.eks. Tager et slag svarende til det, det gjorde under Financial Meltdown, vil han ikke kun miste egenkapitalen i investeringsejendommen, men også i sit hjem.

Han kan ende i en situation, hvor han har negativ egenkapital i både investeringsejendomme og sit hjem. Det er ikke bare en dårlig investering - det er et certificeret mareridt!

Det kan endda føre ham i konkursretten eller afskærmninger på to ejendomme - den primære bolig og investeringsejendommen. Læsernes kredit ville stort set være skål i de næste 10 år.

Lige nu har han ingen risiko på sit hjem.

Men hvis han gør 100% kontant ud, han konverterer den nul risiko til 100% risiko. Da huset er nødvendigt som et sted at bo, er det ikke en risiko at tage.

Endelige Thoughs

Kan du fortælle, at jeg ikke har en varm, fuzzy følelse af strategien? Jeg tror, ​​du regner med det med større vægt på ulemper end på proffs, hvor jeg kommer ned på dette spørgsmål.

Jeg synes det er en glimrende ide i teorien, men der er bare for meget, der kan gå galt med det.

Der er tre andre faktorer, der får mig til at tro, det er nok ikke en god ide:

1. Manglen på andre besparelser

Læseren rapporterer, at han har "... 50k tilgængelig fra et 401k lån, hvis det er nødvendigt for nødstilfælde, men uden besparelser." For mig er det et øjeblikkeligt rødt flag. Kudos til ham for at have ingen anden gæld, men fraværet af besparelser - andet end hvad han kan låne imod hans 401 (k) plan - afbryder alarmklokker.

At overtage denne form for højrisiko investeringsordning uden en kilde til klar kontanter overdriver alle risici.

Sikker på, han kan muligvis tage et lån mod hans 401 (k), men det skaber endnu et ansvar.

Det, der skal tilbagebetales, og det vil blive et lien mod hans eneste resterende ubesværede aktiv (401k).

Hvis han skal låne penge for at forblive flydende under en krise, er det bare et spørgsmål om tid, før strategien kollapser.

2. Læserens risikotolerance

Vi har ingen anelse om, hvad læsernes risikotolerance er.

Det er vigtigt, især når du opbygger en kompleks investeringsstrategi.

Selv om det måske ser ud til, at han overvejer dette, er han en indikator, at han har en højrisiko tolerance, vi kan ikke være sikre på. Han baserer sine fremskrivninger på optimistiske resultater - at de investeringer, han laver med de lånte penge, vil give positive afkast.

Hvad vi ikke ved, og hvad jeg beder læseren om at overveje, er, hvordan han ville håndtere en stor vending.

For eksempel, hvis han går videre med lånet, investerer pengene og finder sig ned 20% eller 30% inden for de første par år, vil han være i stand til at sove om natten? Eller vil han i stedet overveje en tidlig exitstrategi, som vil forlade ham i en permanent svækket finansiel stat?

Det er reelle risici for investorer i den virkelige verden. Til tider vil du miste penge. Og hvordan du reagerer på det resultat, kan bestemme succesen eller fiaskoen i strategien.

Dette er absolut en høj risiko / høj belønning plan. Medmindre han har risikotolerancen til at klare det, er det bedst ikke selv at starte.

På forsiden, bare fordi du har risikotolerancen, garanterer ikke succes.

3. Køb på en markedsplads

Jeg ved ikke hvem der sagde det, men når han blev spurgt, hvor markedet ville gå, var hans svar "Markedet vil gå op. Og markedet vil gå ned ".

Det er et faktum, og en, som enhver investor skal acceptere.

Det drejer sig ikke om markedstidsstrategier, men om anerkendelse af virkeligheden.

Her er problemet: både de finansielle markeder og fast ejendom har steget støt de sidste ni år (men måske lidt mindre for fast ejendom).

Før eller senere vender alle markeder tilbage. Disse markeder vil også.

Jeg er bekymret for, at læseren måske låne penge for at udnytte investeringen i, hvad der kunne vise sig at være den absolutte værste tid.

Ironisk nok er en lån-til-investeringsstrategi meget mindre risikabelt efter markedsnedbrud.

Men på det tidspunkt er alle for skræmte, og ingen vil gøre det. Det er kun på markedet toppe, når folk tro på Der er ingen risiko på investeringsmarkederne, at de tænker alvorligt på ting som 100% boliglån til investeringer.

I sidste ende kan læsernes strategi være en meget god ide, men med meget dårlig timing.

Værste scenarie: Læser taber sit hjem i afskærmning

Dette er den, der forsegler aftalen for mig. At foretage en kontant udfinansiering på dit hjem til investering er absolut en højrisikostrategi.

Hoveder du er millionær, haler du hjemløse.

Det er ikke bare risiko, det er alvorlig risiko. Vi ved ikke, om læseren også har en familie.

Jeg kunne ikke anbefale nogen med en familie at sætte sig i den position, selvom udbetalingen var så høj.

Baseret på fakta leveret af læseren ser vi på 100 +% gearing - 100% lånet på hans hus og derefter yderligere (401k) gæld, hvis han løber ind i pengestrømsproblemer. Det er den slags gæld, der enten vil gøre dig rig eller lede dig til det fattige hus.

I betragtning af at læseren har et gældsløst hjem, ingen gæld uden gæld, og vi kan gætte mindst $ 100.000 i hans 401 (k), er han i en temmelig solid situation lige nu. At tage et 100% lån mod sit hus og stole på et 401 (k) lån til nødsituationer kan ændre situationen i højst et år eller to.

Jeg vil anbefale mod udbetaling af refinansiering.

Hvad er din mening?

Post Din Kommentar