7 regler jeg lærte efter at have gået i stykker i fast ejendom investering

Følgende er en real-life historie indsendt af en kollega blogger.

At skabe langsigtet rigdom i fast ejendom investerer handler om at forstå reglerne og ikke gå i stykker.

Jeg ejede syv huse, da jeg var 24 år gammel. Jeg var all-in på drømmen om ejendomsrettigheder og kørte en Porsche Boxster. Jeg tog næsten seks figurer om året ud af huslejer og et fuldtidsjob.

To år senere var jeg gik i stykker.

Derfor kan jeg forholde mig til Jeffs historie om de lektioner, han lærte at investere i fast ejendom. Han lærte meget hurtigt nogle ejendomsrettigheder er for gode til at være sandt.

Jeg tror stadig helhjertet i kraften af ​​fast ejendom som en langsigtet generator af rigdom.

Jeg har ikke helt bygget mit ejendomsmark imperium tilbage til sin tidligere herlighed, men jeg har skabt en konsekvent pengemængde, som vil vokse over tid.

Hvis du nogensinde har drømt om at starte med at investere i fast ejendom, drømt om at tjene millioner i ejendom, skal du undgå svindel og myter, der sælges af de infomercial sælgere.

Du skal forstå de syv fast ejendom regler, som vil skabe langsigtet rigdom.

Hvordan jeg startede i fast ejendom

Jeg startede som en kommerciel ejendomsmægler i løbet af mit tredje år på college.

Jeg havde altid været tiltrukket af historier om ejendomsrettigheder af udviklere som Sam Zell og Donald Trump. Jeg elskede ideen om at tage et stykke rå jord eller en bygning og gøre det til et kasseapparat.

Salg af erhvervsejendomme var kun begyndelsen. Jeg ønskede at være en udvikler, en investor, en ejer.

Markedet for erhvervsejendomme havde endnu ikke været i 2002, men boligmarkedet voksede. Jeg så løftet om hurtig anerkendelse og nemme penge gennem finansiering og besluttede at lave omskifteren.

Jeg begyndte at købe enfamiliehuse med 10% nede Jeg sparer på penge, mens jeg serverede i Marine Corps, og da jeg fik mit første job inden for corporate finance. Jeg fokuserede på ... 'billige kvarterer"Hvor jeg kunne købe nedslidte ejendomme til halv pris, jeg skulle betale i pænere dele af byen.

Jeg regnede med, at jeg stadig kunne få anstændige markedsleje på huse, der kostede ti eller tyve store mindre, så afkastet ville være større.

Det ville ende med at være min første fejltagelse.

Men jeg var sulten, så jeg bustede min røvfastgørelse af ejendomme, refinansiering for at udbetale den forbedrede værdi og sætte pengene ind i en anden ejendom.

Jeg skulle være rig.

Mit Real Estate Empire begynder at smuldre

I løbet af tre år byggede jeg op til seks ejendomme, plus mit eget hjem. På et tidspunkt vurderede jeg mine ejendomme på godt en halv million dollars med omkring en femtedel af det i egenkapitalen.

Måske var jeg ikke rig af nogle definitioner, men det var ikke dårligt for en 24-årig lige uden for college.

Så begyndte alt at falde fra hinanden.

Mine seks udlejningsejendomme producerede konsekvent pengestrømme, men kun fordi jeg gjorde det meste af arbejdet selv. Jeg var min egen elektriker, maler og ejendomschef. Du får ideen.

Des Moines-markedet er ret lille, og det er svært at finde en ejendomschef til at håndtere enfamilieejendomme.

Jeg fandt nogle få virksomheder, men alle ønskede at opkræve opad 15% på brutto lejeindtægter. Dette ville have betydet at betale næsten alle pengestrømme fra ejendommene, da realkreditbetalinger spiste de fleste af lejemålene.

Ejendomsadministration var ude, så jeg blev fast ved at gøre det selv sammen med jonglering et fuldtidsjob og natklasser til min kandidatgrad.

Ulempen til mindre dyre ejendomme på den anden side af sporene var konstant lejer hovedpine, klager fra byens boliger inspektører, da ejendommene blev misbrugt, og manglende arbejde udsætter en lejer i retten.

Jeg begyndte at forsømme mine ejendomme.

Som en aktieinvestor på et bjørnemarked undgik jeg endda at tænke på mine huse. Når en lejer flyttede ud eller udstødte, kunne ejendommen sidde ledig i en måned, før jeg tilbragte ugen, der var nødvendig for at ombygge den og få den tilbage på markedet.

Tomme huse betød, at jeg betalte ud af lommen for at dække realkreditbetalingerne, og det kunne ikke vare.

Jeg begyndte at mangle lånebetalinger og ødelagde min kredit score. Det betød ikke mere refinansiering og ikke flere nemme penge fra banken.

Forbrændt og fuldstændig desillusioneret, begyndte jeg at sælge ejendomme for hvad jeg kunne få.

Det var 2006, og markedet begyndte at falde ud af ejendomsboblen, så nogle gange betød det at sælge et hus bare for at betale pantet.

Ejendomsinvesterende myter, jeg lærte den hårde vej

Jeg ejer stadig et par udlejningsejendomme og tror på den langsigtede værdi af ejendomsinvesteringer. Desværre er der mange myter derude, for mange 3 am infomercials sælger hot strategier for at blive rig hurtig.

For det første er fast ejendom ikke en get-rich-quick investering.

De rigtige historier om ejendomsrettigheder skabes i årtier, lige generationer. Donald Trumps far var allerede en succesfuld ejendomsudvikler, og Sam Zell har forvaltet ejendomme siden begyndelsen af ​​1960'erne.

Det gennemsnitlige årlige afkast på fast ejendom er 12,6% ifølge National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) på data tilbage 40 år.

Det er en solid retur, men ikke noget, der skal gøre dig millionær over natten.

De eneste mennesker, der bliver rige hurtigt på fast ejendom investerer, er dem der sælger strategier til intetanende investorer.

En anden myte i fast ejendom investerer er, at det er et kasseapparat, bare ring klokken og se cash flow.

Faktisk er det meste af dit afkast i skattefordelene og langsigtet påskønnelse af ejendomme. Hvis du udnytter dine ejendomme med gæld, bliver størstedelen af ​​dine huslejer spist op af pantbetalinger og ejendomsadministration.

Måske er den største myte dog, at fast ejendom er en kilde til passiv indkomst.

Du kan muligvis ansætte en ejendomsadministrator, der gør dine ejendomme til passiv indkomst, men det er uden for spørgsmålet for mange individuelle investorer. Der er bare ikke nok pengestrømme i de tidlige år med at vokse dit ejendomsmark imperium for at have råd til professionel ledelse.

7 Regler for Real Estate Investing (den rigtige måde)

Få investeringer har skabt så meget familieformue som fast ejendom, men det er let at falde for myter og svindel. At tjene penge med udlejningsejendomme betyder, at jeg skaber reelle aktiver, der vil gøre dig langsigtet rig, betyder at man undgår disse myter.

Fast ejendom regel # 1 - Det første du skal gøre er at lære at finde dagsværdien af ​​en ejendom, før du køber den. Enhver investering kan være en god aftale til den rigtige pris, men det er ikke altid nemt at finde den pris for fast ejendom.

• Find mindst fem lignende huse, der har solgt inden for det sidste år i samme kvarter. Du kan normalt finde dette gennem amtskonsulentens kontor eller gennem websteder som Zillow.
• Opdele salgsprisen på solgte huse ved deres kvadratfod og derefter gennemsnit nummeret.
• Multiplicér denne gennemsnitlige pris pr. Kvadratfod ved boligareal for den ejendom, du vil købe til et rimeligt skøn over, hvor meget det er værd.

Fast ejendom regel # 2 - Estimere, hvor meget administrationen af ​​ejendommen vil koste ned til hver detalje.

Det betyder, at der udregnes markedslejr i området, fratrukket ledig stilling og ejendomsadministration. Indtil du får en god ide om andre omkostninger som forsyningsselskaber og vedligeholdelse, vær konservativ med dine estimater.

• Forbered tre estimater af dit cash flow for hver ejendom. Et estimat skal beregne alle omkostninger i værste fald, det højeste du tror, ​​at de kunne være i løbet af et givet år.
• Vær realistisk om den tid, du er i stand til at sætte ind i at styre dine egne egenskaber. Overvej at bygge i mindst deltidshjælp med vedligeholdelse eller ledelse.

Fast ejendom Regel # 3 - Køb kun kvalitetsegenskaber, hvor du vil være komfortabel med at leve. Du får bedre lejere og vil have lavere ledige stillinger. Du ved aldrig, hvis tingene ikke går som planlagt, kan du ende med at leve i en af ​​dine huslejer.

Fast ejendom regel # 4 - De 3 am infomercials vil fortælle dig, at hemmeligheden med ejendomsrettigheder er at sætte så stor gæld som mulig og købe så mange huse hurtigst muligt.

Denne strategi giver mulighed for spændende PowerPoint-præsentationer, men fører kun til udbrænding og konkurs.

Fast ejendom regel # 5 - Tag det langsomt, køb et par huse i dit første år og få en fornemmelse for, hvor meget det tager at styre fast ejendom. Du vil opbygge en langsigtet forretning og undgå at komme ind over dit hoved.

Fast ejendom Regel # 6 - Overvej at deltage i eller starte en ejendomsinvesteringsklub sammen med andre ejere af ejendomme. Dette har hjulpet mig umådeligt, mens jeg genopbygger mit udvidede imperium.

• Find andre ejendomsinvestorer gennem ejendomsmæglere, entreprenører og online.
• Prøv at finde folk med færdigheder i forskellige aspekter af fast ejendom fra agenter til entreprenører, advokater og ejendomschefer. At sætte dine evner sammen betyder, at alle ikke behøver at være ekspert i alt.
• Der er forskellige måder at oprette gruppen fra formelle foreninger, hvor du samler dine penge til investeringer i uformelle grupper, hvor du simpelthen handler med ideer og hjælper hinanden med tjenester.

Fast ejendom Regel # 7 - Endelig diversificere dine ejendomsinvesteringer så meget som muligt.

Omkostningerne ved en enkelt ejendom betyder, at mange individuelle investorer sidder fast og ejer en ejendomstype på ét marked. Det betyder al risiko for en nedgang i den type fast ejendom eller inden for det lokale marked.

• Køb forskellige ejendomstyper, herunder boliger, kontor, lager, fritid og lager.
• Køb i forskellige markeder over hele USA, hvis det er muligt.
• En måde at diversificere din direkte ejendomsportefølje på er at eje REITs eller fast ejendom crowdfunding, som giver dig mulighed for at købe en egenkapitalstilling med et par tusind snarere end titusinder.

Som enhver investering kan ejendomme gøre dig velhavende, hvis du ved hvordan man undgår de største fælder.

At være en langsigtet investor i ejendom handler om at forstå de regler, der vil holde dig i at tabe dine penge som jeg gjorde. Lad ikke historien holde dig fra at følge dine ejendomsdrømme. Jeg investerer stadig i udlejningsejendomme og vil være rig igen, en dag.

Joseph Hogue arbejdede som en egenkapitalanalytiker og en økonom før han forstod at være rig, er ikke erstatning for at være glad. Han driver nu fem hjemmesider i den personlige økonomi og crowdfunding niche, tjener flere penge end han nogensinde gjorde på et 9 til 5 job og elsker at bygge sit arbejde fra hjemmet forretning.